20210305-克而瑞证券-2021年政府工作报告房地产相关内容点评_调控稳预期基调不变_三轨并行解决大城市住房需求问题_4页

2021年政府工作报告房地产相关内容总结

核心内容

2021年政府工作报告继续强调“房住不炒”的定位，保持房地产市场调控的稳定预期。报告指出，通过“三稳”政策（稳地价、稳房价、稳预期）以及“三轨并行”解决大城市住房问题，进一步推动房地产行业健康发展。

主要观点

1. 调控政策稳预期

• “房住不炒”定位不变：继续坚持房子是用来住的，不是用来炒的，确保房地产市场平稳运行。
• “三稳”政策延续：稳地价、稳房价、稳预期，稳定市场信心。
• 信贷与土地供给调控：通过“三道红线”融资新规和土地出让双集中制度，从信贷端和土地端稳定市场供给。

2. 大城市住房问题解决方案

• 三轨并行机制：通过保障性租赁住房、共有产权房和市场化长租房满足无房人群的住房需求。
• 增加保障性住房供给：在土地端和资金端加强保障性租赁住房和共有产权房建设。
• 降低租赁住房税费负担：鼓励规范发展长租房市场，降低长租公寓企业税费成本，利好租赁市场发展。

3. 新型城镇化战略

• 常住人口城镇化率提升至65%：推进以人为核心的新型城镇化，加快农业转移人口市民化。
• 发展城市群和都市圈：通过辐射带动周边城镇化，利好具备下沉能力的区域深耕型房企。
• 实施城市更新行动：城市更新有利于已涉足该领域的房企，具备先发优势。

4. 城镇老旧小区改造

• 新开工改造5.3万个老旧小区：相比2020年的3.9万个，新增1.4万个，提升35.9%。
• 改善民生与提升消费：老旧小区改造不仅改善居住条件，还提升住房消费，减少拆迁，稳定市场预期。

关键信息

行业表现

• 2021年2月行业指数：绝对表现9.16%，相对表现8.96%。
• 2021年1月至6月：绝对表现-7.55%，相对表现-11.97%。
• 2021年1月至12月：绝对表现-8.53%，相对表现-22.59%。

政策背景

• 2020年疫情影响：央行施行稳健货币政策，M2同比增长10.1%，楼市间接受其影响。
• 2020年房价走势：全国商品住宅价格整体同比+6.7%，70个大中城市房价分化明显。

重点城市房价

• 一线城市：广州+5.2%，上海+4.2%，深圳+4.1%，北京+2.3%。
• 二线城市：部分城市如银川、唐山、成都等房价同比上涨，部分如郑州、南昌等略有下降。
• 三线城市：房价增长幅度较小，部分城市如湛江、牡丹江等出现负增长。

投资建议

推荐房企

• 优质房企：【金地集团】、【龙湖集团】、【万科A】、【旭辉控股集团】（财务稳健、业务布局良好，全年销售不悲观）。
• 稳步扩张房企：【弘阳地产】、【中骏集团控股】、【美的置业】。
• 大湾区旧改资源充沛房企：【龙光集团】、【中国奥园】。

风险提示

• 疫情反复：可能影响房地产市场活跃度。
• 政策调控超预期：可能对市场产生较大影响。
• 融资环境变动：可能影响房企资金链。
• 行业销售波动：可能对房企业绩造成压力。

评级指南

• 推荐：行业基本面向好，预计行业指数将跑赢基准指数（恒生指数）10%以上。
• 中性：行业基本面稳定，预计行业指数跟随基准指数（-10%到10%之间）。
• 回避：行业基本面向淡，预计行业指数将跑输基准指数10%以上。

数据来源

• 政府工作报告：各年份政府工作报告内容。
• 克而瑞证券研究院：行业指数、房价数据及政策分析。

附图说明

• 图1：2018.12-2021.01 M2同比增速。
• 图2：2021年全国商品住宅销售均价及同比增速。
• 图3：2020年12月70个大中城市新增商品住宅价格同比增速。

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