20210315-中国银行-宏观观察2021年第16期（总第339期）_从_政府工作报告_看如何解决我国大城市住房问题_13页_858kb

中银研究产品系列总结

核心内容概述

本报告聚焦于2021年《政府工作报告》中提出的“解决好大城市住房突出问题”的政策导向，分析了当前我国大城市住房市场存在的主要问题及政策应对思路，同时展望了2021年住房市场的发展趋势。

主要观点与关键信息

一、大城市住房问题突出

1. 房价高企，涨幅较快

   • 大城市房价收入比位居世界前列，一线城市房价收入比超过20。
   • 2020年下半年，部分大城市房价快速上涨，尤其是学区房带动了二手房市场量价齐升。
   • 房贷是城镇居民负债的主要构成，75.9%的居民家庭将负债用于购房。

2. 住房分配不均，新市民、青年人住房困难

   • 房屋持有量不均衡，少数人占有多套住房，导致空置率较高。
   • 保障性住房主要面向本地居民，对流动人口住房需求关注不足。
   • 流动人口数量庞大，未来五年将有约7000万人进入城市，主要集中于经济发达的大城市。

3. 长租房市场存在乱象

   • 租赁住房来源单一，政府保障性租赁住房比例低。
   • 存在租金贷、装修不达标、随意涨价等问题。
   • 一线城市租金远高于二、三线城市，且波动较大。

二、解决大城市住房问题的政策思路

1. 加强房地产需求侧管理

   • 限购、限售政策继续加强，打击炒房行为。
   • 限制居民购房贷款增长，实施房贷集中度管理。
   • 加强资金流向监管，严查消费贷、经营贷违规流入房地产市场。

2. 增加土地供给，稳定地价与房价预期

   • 自然资源部要求重点城市合理增加住宅用地供应。
   • 实施“两集中”土地供应政策，提高市场透明度。
   • 通过限价竞价等手段控制房价上涨压力。

3. 完善租赁市场建设

   • 加快政策性租赁住房建设，如北京、上海等地计划新增租赁住房供应。
   • 推进租赁市场法律监管体系，如《住房租赁条例（征求意见稿）》的制定。
   • 规范租赁企业经营行为，加强资金和信用监管，推动行业转型。

三、2021年大城市住房市场趋势判断

1. 商品房销售面积平稳增长

   • 销售增速较2020年下半年有所回落。
   • 去化周期较长的城市（如天津、济南）将加快去库存。

2. 房价上涨势头将有所放缓

   • 政策层面强调“稳地价、稳房价、稳预期”。
   • 限购、限贷政策延续，抑制投机行为。
   • 增加保障性住房供给有助于缓解房价上涨压力。

3. 房地产融资进一步收紧

   • “三道红线”政策落地，房企外源融资难度加大。
   • 房企加快销售回款，增加内源性融资，投资增速仍具韧性。

4. 租赁市场保障体系逐步完善

   • 政策性租赁住房供给加快，租金标准低于市场水平。
   • 租赁市场法律监管体系不断完善，推动行业规范化发展。

总结

2021年，我国大城市住房问题成为政策关注的重点。房价高企、住房分配不均、长租房市场乱象等问题突出，政府通过加强需求侧管理、增加土地供给、完善租赁市场等多方面政策进行调控。未来，商品房销售将保持平稳增长，房价上涨势头有所放缓，房地产融资趋紧，但投资仍具韧性。租赁市场作为解决住房问题的重要途径，其保障体系将进一步完善，以满足新市民和青年人的住房需求，推动住房市场健康发展。