20231220-中诚信国际-2023年12月房地产市场跟踪_政策持续加码缓解行业风险_市场信心仍需提振_9页_657kb

房地产市场动态分析（2023年12月）

核心观点

房地产行业风险化解政策持续加码，市场信心逐步修复。11月以来，中央及监管部门联合召开金融机构会议，明确一视同仁满足不同所有制企业的合理融资需求，继续支持民营房企发债融资。同时，京沪两地同步放松楼市政策，下调首付比例和房贷利率下限，预计将带动刚需与改善性住房需求释放，促进市场交易活跃度。

尽管政策发力显效初现，但房地产市场整体仍处于调整阶段。2023年，房地产销售与投资同比降幅扩大，房屋新开工及土地市场活跃度未见明显改善。央国企凭借资金与土拍优势表现相对稳健，而民营企业融资端压力依然较大。

政策动向

• 融资支持延续：央行、金融监管总局、证监会三部门联合施策，对正常经营的房企包括民营房企“不抽贷、不断贷”，并推出“第二支箭”支持民营房企债券融资。
• 需求端松绑：北京、上海同步调整楼市政策，降低首付比例与房贷利率下限，优化限购和住房补贴政策，旨在激发购房需求，尤其提振高能级城市市场。

行业情况

需求端

• 市场预期偏弱：70大中城市房价仍然低迷，全国商品房销售面积及销售额同比降幅扩大，库存压力持续。
• 新发政策有限：多数城市限购等政策调整力度不大，市场企稳尚需过程。

供给端

• 投资、新开工低迷：11月房地产开发投资降幅扩大，房屋新开工面积延续同比下滑，但下行速度有所放缓。
• 土地市场分化：优质地块高溢价成交频现，央国企占据拿地主力位置，央企加速向高能级城市扩张，带动自身销售与投资增长。

债券市场动态

一级市场

• 境内融资改善但分化明显：民企依靠“第二支箭”支持，民营房企债券融资有所回暖，但民企发债主体仍较少。央国企对资金需求回暖反应积极，11月净融资额由负转正。
• 境外融资紧张继续：大部分中资房企境外发债面临融资困难，违约房企债务重组缓慢，未来境外市场违约风险犹存。

二级市场

• 境内债成交回暖，高收益债表现分化：11月房企债日均成交额环比上升21.87%。央国企债券表现出韧性，高收益债价格波动加大。
• 风险逐步显露：部分民营出险房企债务重组及境外债券展期进展缓慢，民企融资环境严峻，随销售低迷，流动性风险仍存。

风险展望

近期政策与市场的积极信号为风险化解提供了空间，市场信心正在修复，但短期内难以显著逆转下行趋势。不同区域和企业间的分化趋势将进一步加剧。房地产风险化解面临融资需求不足、销售低迷、部分企业债务问题仍然突出等挑战，整体仍处于深度调整阶段。

央国企仍是现阶段市场稳定的支撑力量，而民营房企需要依靠持续的政策支持和债务重组持续推进资金链恢复，避免局部风险扩散。