20220824-国金证券-房地产行业点评_一城一策_获强调_需求宽松力度或加大_6页_807kb

房地产行业研究总结

核心内容

本报告分析了当前中国房地产行业在政策宽松背景下的市场表现与未来趋势，重点围绕“一城一策”政策对房地产市场的影响展开讨论。报告指出，尽管政策持续放松，但市场销售并未出现明显回暖，表明当前政策效果有限，需更大力度的刺激措施。

主要观点

1. 政策背景与市场反应

• 政策基调：2022年8月24日国务院常务会议强调“一城一策”，允许地方运用信贷等政策合理支持刚性和改善性住房需求。
• 政策执行：多地已陆续出台宽松政策，如南京取消认房又认贷、上海临港放松限购等，同时五年期LPR下调15BP。
• 市场反应：高频数据显示，2022年8月35城新房销售环比下降11.2%，同比下降26.3%，表明政策对市场提振效果不明显。

2. 政策效果分析

• 政策力度：当前政策多为“小步快跑”，频率高但单次力度较小，边际效益减弱。
• 市场传导：房地产市场具有明显的传导轮动性，过去复苏由高能级城市带动，当前市场复苏也需一线及新一线城市率先启动。
• 改善型需求：政策放宽主要针对改善型购房，如二套房、三套房限购放松、限售政策优化、二套房首付比例下调等，改善型房企将更受益。

3. 投资建议

• 重点推荐：积极布局重点城市核心板块、拥有高质量产品服务力的房企，如绿城中国、滨江集团、建发股份等。
• 稳健选择：财务结构健康、现金流安全的头部国企央企，如保利发展、中国海外发展等。

关键信息

4. 风险提示

• 政策效果不佳：若宽松政策未能有效提振市场信心，销售将持续低迷。
• 三四线城市恢复弱：三四线城市成交量仍处于低位，缺乏棚改等利好刺激，市场恢复较慢。
• 债务违约风险：多家房企出现债务违约，可能进一步打击市场信心，影响行业良性循环。

5. 投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上；
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%；
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%；
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。

6. 行业投资评级说明

• 买入：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘15%以上；
• 增持：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘5%-15%；
• 中性：预期未来3-6个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%-5%；
• 减持：预期未来3-6个月内该行业下跌幅度超过大盘5%以上。

公司估值与盈利预测（部分）

估值与盈利趋势

• PE走势：A股和港股地产公司PE普遍下降，但部分公司如绿城中国、华润万象生活等PE有明显回升。
• 盈利预测：多数公司归母净利润预计增长，其中建发股份、滨江集团、绿城中国等改善型房企增长潜力较大。

结论

在当前“一城一策”政策背景下，房地产行业仍面临较大的市场压力，但改善型需求政策的持续宽松有望带动市场回暖。重点推荐具备核心城市布局与优质产品力的房企，同时关注财务稳健的头部国企央企。政策效果、三四线城市恢复能力及房企债务风险是主要关注点。