房地产行业：中国房地产市场形势总结与趋势展望-20171001-中国指数研究院-61页-6mb

中国房地产市场总结与趋势展望

核心内容

中国房地产市场在2017年上半年经历了调控政策的密集出台，主要集中在抑制投资投机需求和控制房价上涨。随着政策的逐步落实，市场开始进入调整阶段，供需两端的调控政策开始显现效果，同时，租赁市场的发展成为新的关注点。

主要观点

短期调控

• 金融调控：金融平台监管加强，包括加大资金流向监管、控制房地产信贷规模、实施差异化信贷政策和定向收紧房贷利率。
• 抑制需求：通过限购、限贷、限售、限价等手段，抑制投资投机需求，降低杠杆。
• 限售模式创新：部分城市采用T+n限售模式，以增强存量房的金融属性，稳定市场。

中长期发展

• 租赁市场：住房租赁市场迎来试点，租购同权政策逐步推进，12个城市被选为试点，旨在推动租赁住房的发展。
• 共有产权房：共有产权房建设加快，北京等地计划供应25万套，旨在推动住房制度改革。
• 棚改货币化：大力推进棚改货币化安置，助力去库存，同时合理安排住宅用地供应。

关键信息

市场表现

• 价格走势：调控后，房价涨幅收窄，一线城市涨幅持续低位，三四线城市涨幅相对较高。
• 成交规模：1-9月全国代表城市成交面积同比下降，一线城市成交规模降至近年同期最低。
• 销供比：销供比降至近8个季度低点，库存总量趋于稳定。

供应端变化

• 集体建设用地：利用集体建设用地建设租赁住房试点方案已实施，旨在盘活低成本土地资源。
• 土地供应：一线城市推地量增加，三四线城市出让金增长翻倍，土地市场活跃。

房企动态

• 销售增长：品牌房企销售业绩增长明显，碧桂园、融创等企业销售目标上调。
• 土地投资：房企加大土地投资，拿地面积和金额同比增长，其中碧桂园、万科等占据主导地位。
• 租赁业务：多家房企试水长租公寓，主要面向年轻市场，未来有望拓展至全生命周期。

市场趋势展望

市场调整

• 销售面积：预计四季度销售面积将调整，销售价格小幅波动。
• 投资增速：市场投资情绪趋于谨慎，新开工和投资增速将回落。

租赁市场

• 发展空间：租赁市场前景广阔，市场规模预计从1.38万亿元增至2020年的1.7万亿元。
• 政策支持：租赁住房用地供应量将明显增加，租赁市场制度保障有待完善，实现租购同权仍需时间。

关注点

租赁时代

• 租赁市场：租赁市场将成为房地产市场的重要组成部分，万亿市场空间待挖掘。
• 保障制度：需要完善租赁保障制度，如租金管制、租户权益保障等，以促进市场健康发展。

城市发展

• 人口聚集：关注人口净流入城市，如广州、深圳等，这些城市将有更大的租赁市场潜力。
• 政策导向：因城施策，推动租赁市场发展，同时促进住房供应体系的多元化。

结论

中国房地产市场在政策调控下逐渐进入调整期，租赁市场的发展成为新的趋势。虽然当前租赁住房供应量仍低于预期，但随着政策的推进和市场的成熟，租赁住房市场有望成为房地产市场的重要支撑。同时，房企在租赁业务上的探索，也将推动市场向多元化、规范化发展。