中国房地产行业2018年春季观察_92页_4mb

中国房地产行业2018年春季观察总结

核心内容

2018年春季，中国房地产行业继续受到调控政策的影响，旨在促进市场平稳健康发展。政策主要围绕“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度改革目标展开，强调支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。同时，各地政府持续深化“四限”政策，即限购、限贷、限价、限售，以遏制投机炒房，稳定市场。

主要观点

• 调控政策方向：政府明确房地产定位为“住”而非“炒”，通过政策引导市场向“租购并举”转型。
• “四限”政策：各地方政府以限购、限贷、限价、限售为核心手段，对不同类别人群实施差异化限制措施。
• 租赁市场发展：租赁用地供应增加，租赁住房政策逐步完善，包括“租购同权”、“商改租”等，旨在满足新市民住房需求。
• 政策出台趋势：2016年和2017年是房地产调控政策出台的高峰期，2018年初政策力度有所放缓。
• 地方政策响应：超过50个城市发布了租赁住房相关政策，响应中央“因城施策”的指导方针。
• 房企融资收紧：多地银监局加强了对房地产融资的监管，遏制违规行为，如“432”项目标准、禁止投资房地产类公司应收账款等。
• 土地供需变化：2017年全国土地供需比震荡下行，一线城市土地供应与成交量显著增长，但价格有所下降；二线城市供应增加，成交量上升，价格波动；三线城市供应与成交量下降，价格波动较大。

关键信息

房地产调控政策概览

• 限购：对本市户籍、非本市户籍、单身、家庭、离婚等不同人群实施不同的购房限制。
• 限贷：实行差别化信贷政策，首套房和二套房的首付比例、利率折扣等有所调整。
• 限价：通过限定招拍挂土地所建商品房销售价格、建设标准和销售对象，以及预售备案价格、现房销售价格等方式控制房价。
• 限售：新房、二手房、保障房需取得产权证满一定年限才可上市交易，部分城市商业用地挂牌出让时就已设定转让年限。
• 租赁政策：增加租赁用地供应，推动“租购同权”，鼓励商业用房改建为租赁住房，并试点集体建设用地建设租赁住房。

2018年政策出台情况

• 限购限贷：截至2018年3月7日，共1个城市出台限购限贷政策。
• 限价：截至2018年3月10日，共2个城市出台限价政策。
• 限售：截至2018年3月10日，共4个城市出台限售政策。
• 政策高峰期：2016年10月与2017年3-5月为调控政策出台高峰，2018年初政策力度减弱。

差别化调控

• 兰州：取消部分偏远地区限购，部分地区放松限购条件，新增限售政策。
• 南京：对符合条件的人才放松限购，允许研究生以上学历及40岁以下本科学历人才先落户再就业。
• 郑州、武汉、长沙、济南：对非户籍人才购房实施简化政策，放宽社保和个税要求。
• 重庆：提高房产税起征点，以抑制投机行为。

租赁住房政策

• 中央政策：自2015年起，中央推动住房租赁市场发展，提出“租购并举”政策。
• 地方政策：2017年7月，九部委选取12个城市开展住房租赁试点，13个城市开展集体建设用地建设租赁住房试点。
• 地方措施：超过50个城市发布租赁住房政策，包括增加租赁用地、鼓励企业参与租赁业务、允许公积金支付房租、推动“租购同权”等。
• 上海租赁用地：上海推出大量纯自持租赁住房用地，竞得人多为国有企业，且多位于优质地段，地方政府通过让利降低开发成本。

房地产行业数据概览

• 房地产投资：2017年全年房地产投资累计同比增速为7%，较1-11月回落0.5个百分点。
• 新开工面积：2017年全年新开工面积累计同比增速为7%，较2016年1-4月回落14.4个百分点。
• 施工面积：2017年全年施工面积累计同比增速为3%，较2016年1-4月回落2.8个百分点。
• 商品房销售：2017年全年商品房销售面积累计同比增速为7.7%，较1-11月回落0.2个百分点；商品房销售额累计同比增速为13.7%，较1-11月上升1个百分点。
• 房贷利率：2018年多地银行上调房贷利率，如北京、广州、杭州等，以抑制购房需求。
• 房企融资：2018年部分银监局收紧对房企的融资政策，如广东、四川等地。

土地供需、人口结构与人口流动

• 土地供需比：2010年至今，全国百城土地供需比整体震荡下行。
• 一线城市：2017年土地供需比为1.10，2018年1-2月下降至0.33；土地成交楼面价同比下降38%，住宅成交单价下降4%。
• 二线城市：2017年土地供需比为1.09，2018年1-2月下降至0.92；土地成交楼面价同比下降4%，住宅成交单价上升8%。
• 三线城市：2017年土地供需比为1.07，2018年1-2月回升至1.12；土地成交楼面价同比上升18.9%，住宅成交单价上升12.2%。
• 人口年龄结构：25-40岁为刚需年龄段，该年龄段人口占比越大的地区，房价越高。
• 人口净流入：一线城市吸引力大，净流入人口比例高，解释了房价高企的部分原因。

总结

2018年春季，中国房地产行业在政策调控和市场调整的双重影响下，呈现出一定的降温趋势。各地政府通过“四限”政策、租赁住房发展、差别化调控等手段，推动房地产市场向“租购并举”转型，以满足居民住房需求。同时，土地供需比震荡下行，房价受到人口结构和净流入人口比例的影响，呈现出区域差异。房企融资收紧，银行房贷利率上调，进一步抑制了市场过热。整体来看，政策调控和市场供需变化共同推动了房地产行业进入平稳发展阶段。