20171123-浙商证券-宏观研究_破解德国房价平稳之谜_17页_1mb

破解德国房价平稳之谜总结

核心内容

德国房价和房租长期保持稳定，其住房制度以“多主体供应、多方面保障、租售并举”为特点。德国的住房市场表现出较强的稳定性，与美国、英国、西班牙等国家相比，其房价波动性较低，租金增长速度也较为温和。

主要观点

• 人口与城市化因素：德国人口增长缓慢，城市化率已接近饱和，人口结构老龄化，这抑制了购房需求。
• 土地供应制度：德国实行土地私有制，土地价格由市场决定，但土地交易成本高，且土地所有者流动性低，有助于稳定房价。
• 住房金融体制：德国的房贷政策具有高度审慎性，包括按揭贷款价值评估、高首付比例、固定利率贷款为主、无资本释放操作、较高的交易成本等，有效防止了房价波动。
• 住房租赁市场：德国拥有发达完善的租赁市场，租赁供给充足、质量高，政府通过租金上限和租金刹车等措施严格管控租金增长，保障了租客权益。
• 社会福利与政策支持：德国政府为低收入群体提供住房补贴和社会福利房，减轻住房负担，促进社会公平。
• 住房体制对我国的启示：德国住房制度可为我国住房市场改革提供借鉴，强调政府监管、租赁市场发展和住房金融审慎性。

关键信息

人口与城市化

• 德国人口年均增速仅为0.23%，1961-2016年有19年为负增长。
• 德国城市化率于1960年达到71.4%，2016年为75.5%，城市化已接近饱和。
• 人口老龄化严重，2011年65岁以上人口占比20.6%。

土地供应制度

• 德国土地主要由私人持有，国家持有约1/3土地，为宏观调控留有空间。
• 土地交易成本占成交价的9%-15%，其中土地购置税平均为5.3%。
• 土地所有者流动性低，许多土地几百年来归属同一家族。

住房金融体制

• 按揭贷款价值参考的是经济低谷时的房价（约市场价格的80%），而非当前市场价。
• 购房首付比例在20%-40%，LTV比率在60%-80%。
• 大部分按揭贷款为固定利率，房贷发放标准严格，有效隔离货币政策对房价的影响。
• 按揭贷款没有资本释放操作，防止了房地产泡沫的形成。

住房租赁市场

• 租赁市场供给充足，质量有保障，租赁房占住房总量的54.5%。
• 租金增长缓慢，年均增速为3.07%，低于房价增速（2.53%）。
• 租客享有稳定居住权，房东不得随意驱逐租客，租金上涨有严格限制。
• 租金刹车政策规定新合同租金不得高于同类房屋租金水平的10%，某些地区上限为15%。

社会福利房与租金补贴

• 社会福利房是德国住房政策的重要组成部分，政府为弱势群体提供补贴。
• 租金补贴由联邦和州政府共同承担，发放标准基于收入、家庭成员和当地租金水平。
• 2015年德国住房补贴金额为6.8亿欧元，2016年后增加至11.4亿欧元，补贴家庭数上升至66万户。

住房体制对我国的启示

• 政府应加强住房市场监管，保障租客权益，控制租金上涨。
• 倡导租售并举，发展租赁市场，避免过度依赖购房。
• 建立审慎的住房金融体制，防止房地产泡沫，稳定房价。
• 增加社会福利房建设，为弱势群体提供住房保障。

结构与数据支持

• 图表与数据：包括德国房价与CPI对比、各城市房价、住房供给结构、租金控制政策等。
• 报告撰写人：孙付，执业证书编号：S1230514100002。
• 数据支持人：瞿黔超。
• 数据来源：国际清算银行、欧洲央行、德国联邦统计局、OECD、Statista等。

总结

德国住房体制以稳定、规范和福利为核心，通过严格的政策监管、审慎的金融制度和完善的租赁市场，实现了房价与租金的长期平稳。这一制度为我国住房市场改革提供了重要参考，强调政府在住房市场中的调控作用和对弱势群体的保障。