房地产行业月报：7月百强房企销售额环比下滑-20180807-川财证券-13页-1mb

房地产行业2018年8月月报总结

核心内容概览

2018年7月，TOP100房企销售金额环比下降31.5%，但同比增幅仍达57.7%，显示出房地产行业整体仍保持增长态势。尽管受季节性因素影响，7月销售规模不及6月，但与去年同期相比，百强房企销售金额基本持平，反映出行业逐步回暖。

主要观点

• 销售表现：7月TOP100房企销售金额为7642亿元，与1-6月均值持平，但较去年同期增长57.7%。
• 行业门槛提升：1-7月，百强房企各梯队销售金额入榜门槛均有所提升，其中TOP20房企增长近60%，TOP30和TOP50分别增长38.3%和52%。
• TOP10房企门槛超千亿：截至7月末，TOP10房企销售门槛达到1040.1亿元，显示行业集中度持续提升。
• 融资环境改善：去杠杆政策转向稳杠杆，资金环境改善，信用风险下降，有助于缓解房企融资压力。
• 地产股估值修复预期：市场对宏观经济担忧有所缓解，地产股或迎来估值修复机会，推荐关注保利地产、新城控股、荣盛发展等标的。

市场表现

• 上证综指：7月上涨1.02%，收报于2876.40点。
• 地产金融板块：7月上涨2.83%，表现优于大盘。
• 个股涨幅：天津松江、泛海控股、万通地产涨幅居前，分别上涨28.57%、16.79%和13.53%。
• 个股跌幅：中珠医疗、大港股份、新黄浦跌幅居前，分别为-34.17%、-32.32%和-17.19%。

关键指标

• 30大中城市商品房成交情况：
  • 7月商品房成交面积1512.95万平方米，环比增加33.78万平方米。
  • 一线城市成交面积272.20万平方米，环比减少3.60万平方米。
  • 二线城市成交面积745.09万平方米，环比增加10.40万平方米。
  • 三线城市成交面积495.66万平方米，环比增加26.98万平方米。
• 全国商品房销售情况：
  • 1-6月销售面积同比增长3.3%，单月销售面积同比增长4.5%。
  • 销售额同比增长13.2%，单月销售额增速达17.1%。
• 房价走势：
  • 6月新建商品住宅价格指数环比上涨1.10%，一线城市涨幅0.60%，二线城市涨幅1.30%，三线城市涨幅0.80%。
  • 部分三四线城市出台限价政策，预计未来房价涨幅将收窄。

行业动态

1. 棚改政策调整：住建部要求因地制宜推进货币化安置，强调控制成本和违规支出，对库存不足地区建议采用新建安置房。
2. 雄安新区合作：住建部与河北雄安新区管理委员会签署战略合作协议，推动高质量发展。
3. 城南发展计划：北京启动第三阶段城南发展行动计划，目标打造首都功能梯度转移承接区。
4. 楼市调控加码：上半年全国超过25个城市发布调控政策，累计发布192次，调控力度明显加大。
5. 长沙政策收紧：整顿“捂地惜建”行为，提高安居型商品住房供地比例至60%以上。

公司动态

• 华夏幸福：上半年销售额358.57亿元，同比增长15.56%；销售面积385.73万平方米，同比增长91.32%。
• 深物业A：上半年净利润8297万元，同比下降77.23%。
• 荣安地产：预计上半年净利润1.5亿-1.8亿元，同比下降61.68%-68.06%。
• 银亿股份：半年报盈利7亿-8亿元，同比增长110.03%-140.03%。
• 招商蛇口：上半年净利润68-70亿元，同比增长89%-94%。
• 万科A：6月合同销售面积449.90万平方米，同比增长29.13%；1-6月累计销售面积2035.5万平方米，同比增长8.94%。

风险提示

• 经济数据不及预期：若经济持续走弱，可能影响房地产行业需求端。
• 政策收紧：房贷政策收紧可能抑制购房热情，影响房企业绩。
• 融资压力：部分房企发债受阻，融资渠道趋窄，需关注资金链风险。

估值与行业对比

• 房地产板块市盈率：截至7月底，房地产板块市盈率为10.9倍，排在28个行业中的倒数第三位。
• 其他行业市盈率：国防军工板块市盈率最高，为70.8倍；计算机板块次之，为49.7倍；通信板块为42.0倍。

总结

2018年7月房地产行业在季节性因素下销售有所下滑，但整体仍保持增长。TOP100房企销售金额同比增幅显著，行业集中度持续提升。地产金融板块表现良好，部分个股涨幅明显。随着政策环境改善和融资渠道拓宽，地产股估值修复预期增强。同时，楼市调控持续加码，三四线城市限价政策逐步落实，房价涨幅可能趋缓。部分房企业绩逆势增长，但中小房企融资压力仍然较大。投资者需关注宏观经济走势和政策变化对行业的影响。