20230323-天风证券-2022年业绩点评_毛利率抬升_业绩修复有望展现弹性_4页_430kb

贝壳（BEKE）2022年业绩点评总结

核心内容概述

贝壳（BEKE）在2022年全年实现收入607亿元，同比下降24.9%，净利润为-13.97亿元，但non-GAAP调整后净利润为28.43亿元，较2021年有所增长。全年GTV为26096亿元，同比下降32.3%。尽管整体收入承压，但公司毛利率较2021年提升，且家装业务表现亮眼，显示公司具备一定的业绩修复弹性。

主要观点

收入结构分析

• Q4收入：167亿元，同比下降5.8%，主要由于总GTV下滑。
• 全年收入：607亿元，同比下降24.9%，主要受GTV下降影响。
• 收入占比：二手房（39.76%）、新房（47.22%）、家装（8.32%）、新兴业务（4.69%）。
• GTV占比：二手房（60.41%）、新房（36.04%）、家装（0.21%）、新兴业务（3.35%）。
• 业务结构：二手房和新房交易仍占主导地位，合计贡献96.45%的GTV。

毛利率提升

• Q4毛利率：24.4%，较2021年同期显著提高。
• 全年毛利率：22.7%，较2021年全年提高3.1个百分点。
• 毛利率提升原因：
  1. 收入结构向毛利率较高的二手房交易服务和家装业务倾斜。
  2. 链家经纪人数量下降，固定薪酬成本降低。
  3. 高毛利率项目数量增加，新房交易的固定薪酬成本占比下降。

业务表现

• 二手房业务：全年收入241亿元，同比下降24.5%；全年毛利率39.85%，较2021年提升2.84个百分点。链家贡献佣金收入206亿元，同比下降27.3%；平台服务及增值服务收入35亿元，同比下降2.5%。
• 新房业务：全年收入287亿元，同比下降38.3%；全年毛利率23.61%，较2021年提升4.36个百分点。
• 家装业务：全年收入50亿元，同比大幅增长，主要得益于2022年完成对圣都家装的收购。
• 新兴业务：全年收入28亿元，同比增长33.4%。

关键信息

财务预测

投资建议

• 评级：维持“买入”评级。
• 理由：
  • 房地产行业需求侧政策频出，或释放二手房交易需求。
  • 公司具备优秀的管理和运营能力，未来有望进一步提升运营效率和协同效应。
  • 毛利率持续改善，展现业绩弹性。

风险提示

• 二手房业务低于预期。
• 地产政策放松低于预期。
• 行业恢复较慢。

财务指标对比

财务趋势分析

资产负债表趋势

• 总资产：从2021年的100,318.87亿元增长至2022年的109,347.35亿元，预计2023-2025年持续增长。
• 流动资产：从2021年的69,926.35亿元增长至2022年的70,424.68亿元，预计2023年增长至75,074.27亿元。
• 总负债：从2021年的33,263.37亿元增长至2022年的40,292.91亿元，预计2023-2025年持续增加。
• 股东权益：从2021年的67,055.49亿元增长至2022年的69,054.44亿元，预计2023年增长至68,955.41亿元。

现金流量趋势

• 经营活动净现金流：从2021年的8179.14亿元增长至2022年的11440.58亿元，预计2023年下降至2909.22亿元。
• 投资活动净现金流：从2021年的-27684.16亿元下降至2022年的-12465.51亿元，预计2023年小幅下降。
• 融资活动净现金流：从2021年的-1018.86亿元下降至2022年的-7.97亿元，预计2023年增长至956.98亿元。

总结

贝壳在2022年面临较大的收入压力，但毛利率显著提升，表明公司正在优化业务结构和成本控制。家装和新兴业务的快速增长为公司提供了新的增长点。尽管整体收入下滑，但公司对未来的业绩修复充满信心，上调了2023-2025年的non-GAAP净利润预测，并维持“买入”评级。投资者需关注房地产市场复苏节奏及政策变化对二手房业务的影响。