2024-11-08-远东资信-房地产一揽子增量政策回顾_多措并举支持房地产止跌回稳_13页_677kb

远东研究·固定收益：房地产市场一揽子增量政策回顾与效果分析

摘要

为促进房地产市场止跌回稳，政府各部门近期打出一系列“组合拳”，涵盖信贷支持、降低融资成本、优化限购政策等多方面措施。本文回顾近期房地产一揽子增量政策，并分析其政策效果及未来展望。

政策回顾与执行成效

一、中国人民银行政策

1. 降低存量房贷利率：平均下调约0.5个百分点，预计节省利息支出1500亿元，惠及约5000万户家庭。
2. 统一房贷首付比例：将二套房最低首付比例下调至15%，除北京、上海、深圳外，全国多数城市取消限购等限制。
3. 经营性物业贷款延期：政策延长至2026年底，助力房企改善资金状况。
4. 保障性住房再贷款机制优化：资金支持比例从60%提高到100%，增强市场激励。

二、金融监管总局政策

1. “白名单”项目支持：将符合条件的商品住房项目全部纳入“白名单”，做到“应进尽进、应贷尽贷、能早尽早”，2024年审批通过贷款2.23万亿元。
2. 组合拳融资渠道：开发贷、并购贷、个人按揭贷款、经营性物业贷款等多渠道联动，提升房企融资能力。

三、住房和城乡建设部政策

1. 四大取消：赋予城市政府自主调控权，逐步放开限购、限售、限价、普通住宅与非普通住宅标准。
2. 四大降低：降低公积金贷款利率0.25个百分点、统一首付比例、下调存量房贷利率、减免换购税费。
3. 两大增加：推进100万套城中村及危旧房改造，增加“白名单”项目信贷规模至4万亿元。

四、财政部政策

1. 支持需求端：
   • 取消普通住宅与非普通住宅标准，优化增值税及土地增值税政策。
   • 降低公积金贷款利率，降低购房成本。
2. 供给端优化：
   • 允许专项债用于土地储备与收购存量商品房，用于保障性住房供给。
   • 统筹资金支持保障房建设与老旧小区改造。

五、自然资源部政策

1. 盘活存量土地：
   • 设立土地储备专项借款，支持回收闲置土地。
   • 推行“带押过户”、延期支付出让价款等措施缓解房企资金压力。

政策实施效果

1. 贷款余额与结构变化

• 房地产开发贷款：2024年二季度末余额为13.77万亿元，同比增长5.11%。
• 个人住房贷款：2024年二季度余额同比小幅下滑，但通过利率下调缓解提前还款压力。

2. 房企融资改善

• 2024年三季度，40家典型房企融资额环比增长58.61%，债权融资占比高达93.83%。
• 监管“白名单”贷款审批额度达2.23万亿元，预计年底超4万亿元。

3. 市场回暖迹象

• 10月TOP100房企销售操盘额环比增长73%，单月同比首次正增长。
• 部分重点城市去化率环比改善，如合肥、武汉、杭州等城市楼盘去化率明显提升。

政策展望

1. 信贷及货币政策持续支持：央行将进一步释放存款准备金，引导LPR下行，保障房企合理融资需求。
2. 土地储备专项债重启：通过专项债回收闲置土地，改善土地市场供需结构。
3. 保交楼与市场信心修复：“白名单”机制与收购存量房政策增强购房者信心，促进新房销售企稳。

结语

当前房地产市场稳中趋暖，政策组合拳初见成效，但仍有赖各城市因城施策，推动金融、土地、购房政策落地。未来需保持政策力度，确保房企现金流与购房者信心双向修复。