世联行-哈尔滨12月房地产市场月报-2019.1-30页_2mb

哈尔滨12月房地产市场月报总结

核心内容概述

本报告为世联行哈尔滨市场研究部发布的2019年1月房地产市场月报，涵盖国际与国内宏观环境、地方政策、土地市场及商品房市场等关键内容。报告旨在分析哈尔滨房地产市场运行状况，提供市场趋势与政策影响的综合解读。

主要观点与关键信息

国际经济环境

• 美国：2018年11月失业率保持在3.7%，消费者信心指数为97.5，较上月下降0.8个百分点，显示消费者乐观情绪有所下降。制造业PMI终值为53.8，环比下降1.5个百分点。
• 欧元区：2018年11月失业率8.7%，较上月下降0.1个百分点。消费者信心指数为-0.04，制造业PMI终值为51.4，环比下降0.4个百分点。
• 日本：2018年11月失业率2.5%，环比下降0.5个百分点。制造业PMI终值为52.2。

国内经济环境

• 全国房地产开发投资：2018年1-11月全国房地产开发投资同比增长9.7%，住宅投资增长13.6%，增速回落0.1个百分点，住宅投资占房地产开发投资的70.9%。
• 居民消费价格指数：2018年11月全国居民消费价格同比上涨2.2%，其中城市上涨2.2%，农村上涨2.2%；食品价格上涨2.5%，非食品价格上涨2.1%。
• 制造业PMI：2018年12月中国制造业PMI为49.4%，低于临界点，制造业景气度有所减弱。大型企业PMI为50.1%，微高于临界点；中、小型企业PMI分别为48.4%和48.6%，均低于临界点。

12月地方政策动态

12月地方政策动态（续）

全国住房市场分析

• 社科院报告：12月报告显示，一线城市楼市可能在外部经济环境改善后率先复苏，而二三线城市仍将继续调整。房价下跌城市增多，跌幅增大。
• 房地产调控政策：保持延续性与稳定性，部分开发商和投资者预期调控放松，但实际并未放松，导致降价售房。
• 货币化棚改政策：对二三四线城市房地产热起到抑制作用。
• 房价指数：2018年11月142个样本城市房价平均环比下跌0.802%，跌幅扩大0.5个百分点。房价环比下跌城市达113个，占80%。

土地市场情况

• 土地供应：2018年12月哈尔滨共供应3宗经营性土地，总建面9.19万m²，其中松北区占比71.64%。
• 土地成交：共成交9宗土地，总建面166.32万m²，成交均价为10258元，环比上涨0.64%。
• 土地成交区域分布：道里区、香坊区及松北区为主要成交区域，其中道里区成交面积占比最高，为22%；松北区为20%；南岗区为36%。

商品房市场情况

• 商品房供应：2018年12月哈尔滨商品房批准上市面积为82.37万m²，同比2017年下降54.26%。香坊区为最大供应区域，占32.91%。
• 商品房成交：共成交75.21万m²，环比上涨24.4%；成交套数7478套，环比上涨25.1%。南岗区为成交面积最大区域，占36%。
• 面积段分析：80-100m²为成交主力，占全市成交套数的20%；其次为100-120m²，占19%；120-140m²占16%。

商品房成交排名

案例分享

惠州·富川瑞园包操作案例

• 操作模式：从纯代理模式逐步过渡到全包模式，实现3倍收益于传统代理销售。
• 项目数据：
  • 总销售725套，金额389%OK/sOK/s。
  • 房联宝销售701套，金额945.9万元。
  • 家圆云贷放款256套，总金额984.9万元。
  • 收购前市场价5000元/m²，现最高价8000元/m²，溢价超过50%。
• 目标四原：
  • 品牌落地与影响力提升。
  • 项目运作可持续发展。
  • 销售目标实现价值最大化。
  • 首批产品开盘实现300套销售目标，均价1.75万/平，超开发商预期。

海航轻轨A项目

• 项目概况：地处老镇版块，60万平地铁综合体。
• 户型分析：
  • 两房两厅一卫：占比13%和29%。
  • 三房两厅两卫：占比29%和29%。
  • 四房两厅两卫：占比6%。
  • 五房两厅两卫：占比15%。
• 销售目标：首批产品开盘实现320套销售，突破区域开盘销售峰值，均价1.75万/平，超开发商预期。

案例成果

• 业绩亮点：开盘两小时劲销九成，实现均价1.75万/平，超开发商预期。
• 项目意义：海航城首战告捷，标志着海航地产在深圳房地产市场的首次亮相。