20210921-国金证券-房地产行业研究_静待流动性边际改善_吹响反弹号角_8页_1mb

资源与环境研究中心：房地产行业研究总结

核心内容

本文档分析了2021年中国房地产行业的市场状况、流动性变化、政策影响及投资建议。重点讨论了房地产开发与物业管理板块的估值、业绩表现及未来发展趋势，同时提供了相关数据和图表支持。

主要观点

1. 行业流动性或有边际改善可能

• 政策背景：房住不炒仍是房地产政策的主基调，但短期需兼顾地方财政压力和行业下行风险。
• 销售下滑：2021年8月全国商品房销售额同比-18.7%，40城一手房销售面积同比-16%，17城二手房成交面积同比-35%。
• 土地市场低迷：8月全国土地成交价同比-10.5%，1-8月累计同比-6.2%。杭州等城市土地成交金额同比大幅下降，地方政府财政压力增大。
• 房企信用风险：部分头部房企现金流问题引发信用风险，影响销售、拿地及产业链下游公司。
• 应收账款压力：以江山欧派为例，来自恒大集团的应收账款或应收票据占其2020年净利润的159%。

2. 地产板块估值处于历史底部

• 估值修复预期：当前地产板块PE位于历史低位，具备估值修复空间。
• 头部房企表现：保利发展、万科、华润置地等头部房企被推荐，因其资质优良、抗风险能力强。
• 弹性标的：若流动性改善，融创中国等弹性较大的标的或有更大机会，其2021年PE已处于历史最低水平。

3. 物业板块进入底部区间

• 估值大幅回调：物管板块PE自1月高点回调超50%，当前平均为19x。
• 回购增持趋势：碧桂园服务、融创服务、新城悦服务等公司自7月起频繁回购，累计金额超7.5亿港元。
• 行业整合加速：部分民营房企收缩开发业务，转向物业板块，推动行业整合。例如碧桂园服务并购蓝光嘉宝服务和富力物业。
• 政策支持：鼓励物业公司开展增值服务，提升行业战略地位。
• 业绩增速高：高增速的物业板块相较当前估值更具吸引力，推荐金科服务、华润万象生活，建议关注碧桂园服务和建业新生活。

关键信息

行业数据概览

• 市场优化平均市盈率：18.90
• 国金房地产指数：3131
• 沪深300指数：4856
• 上证指数：3614
• 深证成指：14359
• 中小板综指：13790

土地市场表现

• 8月土地成交价同比-10.5%
• 1-8月土地成交价同比-6.2%
• 杭州1-8月住宅类土地成交金额仅为2020年的47%

地产公司回购或增持统计

覆盖公司估值情况

风险提示

• 房地产调控继续收紧
• 销售数据下滑幅度超预期
• 增值服务发展不及预期

投资评级说明

公司投资评级

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上

行业投资评级

• 买入：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘15%以上
• 增持：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘5%-15%
• 中性：预期未来3-6个月内该行业变动幅度相对大盘-5%-5%
• 减持：预期未来3-6个月内该行业下跌幅度超过大盘5%以上

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