20130628-东北证券-现实要比预期强_14页_694kb

房地产行业2013年下半年投资策略总结

核心内容

2013年下半年房地产市场将进入平稳整理阶段，尽管上半年市场经历了短暂的躁动和回归，但整体趋势仍显示出一定的韧性。市场对房地产行业乃至中国经济的悲观预期已被现实所超越，行业基本面稳健，政策与市场环境对房地产行业形成支撑。

主要观点

1. 市场趋势

   • 上半年房地产市场成交量和价格均有所上涨，尤其是一线城市需求持续。
   • 2013年1-5月全国商品房平均成交单价创历史新高，达到6612元/平方米，相比2007年上涨超过70%。
   • 东部地区成交量回升力度优于中、西部地区，房价涨幅也更高。

2. 供需关系

   • 土地供应持续下降，导致新开工面积跟不上销售面积增长，供需矛盾长期存在。
   • 土地市场价格创新高，成本推动使房价下跌难度加大。

3. 政策影响

   • 房产税试点城市扩围是未来政策重点，但短期内对房地产行业和地产股影响有限。
   • 货币政策转向质量与结构优化，可能对房地产行业产生实质性影响，但目前尚未有针对房地产行业的明显收紧。

4. 投资策略

   • 维持房地产行业“同步大势”投资评级，建议标配地产股。
   • 推荐经营稳健、融资能力强的一线地产股，如万科、保利地产、金地集团。
   • 对部分二线及中小地产股持谨慎推荐态度。

关键信息

• 市场表现：上半年全国商品房销售面积同比增长35.6%，销售额增长52.8%，但增速有所回落。
• 价格走势：一线城市二手房价格同比上涨幅度较大，分别达到102%、65%、157%和195%。
• 土地市场：1-5月土地购置面积同比下降13.1%，土地成交价款增长3.7%，地价持续上涨。
• 政策预期：房产税试点扩围可能在下半年出现，但影响有限；央行流动性收紧对房地产行业影响尚未显现。
• 投资建议：地产股估值已超跌，建议优先配置万科、保利地产、金地集团等一线地产股，对荣盛发展、首开股份等持谨慎推荐。

重点公司投资评级

估值与收益预测（2013年6月25日）

投资策略总结

• 市场调整预期：三季度房地产市场可能因季节性因素和资金紧张维持调整状态，但成交量的阶段性萎缩是正常现象。
• 政策影响有限：尽管存在房产税扩围预期，但短期内对市场和地产股影响不大。
• 估值合理：地产股估值已跌破历史低位，具备配置价值。
• 优选标准：建议投资者选择资金、规模、品牌和融资能力强的一线地产股进行配置。

结论

综合来看，2013年下半年房地产行业仍具备一定的投资价值，市场调整是短期现象，长期来看，供需矛盾和政策调整将对行业产生深远影响。建议投资者在市场回调时适度布局，优先选择一线地产股。