20180304-天风证券-房地产_华东区域二三线城市调研纪要_12页_977kb

房地产市场调研总结：华东区域二三线城市

核心内容概览

本调研报告由天风地产团队于2018年2月27日至3月2日对华东区域5座城市（苏州、无锡、常州、扬州、南京）的房地产市场进行实地走访，重点分析了销售、库存、价格、土拍、政策及市场前景等方面。

主要观点

销售情况

• 总体趋势：2018年前两个月销售量普遍高于2017年同期，但全年销量回落是大概率事件，预计与2017年持平。
• 区域分化：南京市区域间去化率严重分化，部分城市推盘量增加导致去化率有所降低。
• 推盘策略：开发商预计采取“前高后低”的推盘节奏，趁市场热度尽快出货。

库存状况

• 整体去化周期：华东区域二三线城市库存普遍处于历史低位。
• 具体城市：
  • 无锡：去化周期3-4个月
  • 常州：去化周期4个月
  • 扬州：去化周期2-3个月
  • 南京：去化周期3.2个月

价格趋势

• 价格变化：2017年大多微涨，2018年预计价格趋稳。
• 倒挂现象：限价城市一二二手房价格倒挂明显，如苏州工业园区、南京河西中。
• 例外情况：常州房价上涨70%，预计2018年下半年继续上涨。

土地市场

• 整体趋势：除扬州依旧火热外，其他城市土拍市场出现降温或区域冷热不均。
• 竞争机制：达到最高限价后，竞拍转为集体报价，最接近中间价的开发商以中间价成交，但需现房销售。
• 土地成本：部分城市土地价格上升，资金紧张成为主要原因。

调控政策

• 政策执行：部分城市限购限贷政策执行严格，部分较为宽松。
• 苏州：政策相对温和，外地户籍需1年社保，尚未出台限售政策。
• 无锡：本地人可购两套，外地人1年社保可购一套，控制区域均价不超过8872元。
• 南京：本地户口最多两套，外地户口需1年社保，新增人才引进政策，短期内对市场影响较小。
• 扬州：最多可购三套，外地人需1年社保，政策较为灵活。
• 政策展望：预计2018年政策不会明显松动，地方政策可能先行调整。

棚改政策

• 货币化率下降：三线城市货币化安置比例或有下降。
• 安置方式变化：部分城市由货币化安置转为实物安置，因房价上涨过快，货币化成本过高。
• 购房人群：部分楼盘购房人群中10%-15%为拆迁户。

关键信息

市场集中度

• 苏州：行业集中度较高，前十名开发商占30%。
• 无锡：市场集中度较高，前十大开发商市占率40%以上。
• 常州：市场集中度相对较低，但库存极少，去化表现良好。
• 扬州：市场以改善型需求为主，投资客比例较低。
• 南京：市场分化明显，核心区域去化率高，非核心区去化较差。

资金与融资

• 资金面：龙头房企资金问题不大，中小房企融资成本上升，可能寻求并购或合作。
• 按揭贷款：放款周期一般为1-2个月，首套房利率上浮10%-20%，部分城市达20%-30%。
• 首付比例：多数城市首付比例在30%-50%之间，全款购房比例较低。

风险提示

• 加息风险：利率上浮可能对市场造成压力。
• 调控加码：政策收紧风险依然存在。
• 销售增速不及预期：市场可能因政策或经济环境而表现不佳。

总体市场展望

• 市场环境：整体市场环境较好，部分城市如苏州、南京具备较高发展潜力。
• 未来趋势：预计2018年房地产市场趋稳，部分城市可能继续上涨。
• 政策影响：政策趋严，短期内不会放松，影响市场流动性。

附：相关报告

1. 《房地产-行业点评：居民住房拥有率高、房贷支出杠杆低、棚改和住房消费升级持续推进、继续看涨房市——4200份问卷看清中国消费》2018-03-02
2. 《房地产-行业点评：2018年2月房企销售点评：比你想象的都要好》2018-03-01
3. 《房地产-行业研究周报：春节成交较去年活跃，雄安规划有望加速落地——房地产行业周报20180225》2018-02-26