2018-京津冀城市群的变局和机遇系列报告下篇_9页-2mb

京津冀城市群的变局与机遇：北京城市更新分析

核心内容概述

本报告分析了北京在京津冀协同发展战略下的城市更新趋势，重点探讨了政府规划、地产市场规律、金融与科技发展对北京城市更新的影响。核心内容围绕城市功能转变、空间布局调整、商业地产供需变化以及投资与开发模式的转型展开，旨在揭示北京城市更新带来的机遇与挑战。

主要观点

1. 城市功能定位与空间布局

• “新总规”出台：明确了北京“全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”的战略定位，并提出“一核一主一副、两轴多点一区”的空间布局。
• 功能分区：
  • 首都功能核心区（东城、西城）：聚焦政治、文化功能，限制商业和产业用地。
  • 主城区（海淀、石景山、朝阳、丰台）：承载科技创新与国际交往功能，成为重点更新区域。
  • 副中心（通州）：承担行政职能，带动东部协同发展。
  • 新城（顺义、大兴、亦庄、昌平、房山）：重点发展产业与科技创新功能。
  • 生态涵养区（门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆）：侧重生态保护和公共服务设施。

2. 城市更新政策与市场影响

• “正负面清单”政策：明确鼓励和限制的物业用途，强化政府对城市空间的管控。
• 土地用途调整：政府鼓励商用、居住类物业向产业和行政/公共用途转型，限制其增量供应。
• 城市更新方向：以存量物业改造为核心，推动主城区老旧写字楼、零售物业和住宅向办公、长租公寓、物流等方向转型。

3. 商业地产供需格局变化

• 写字楼：

  • 短期：主城区写字楼供应受限，需求持续增长，空置率低，租金上涨。
  • 长期：需求侧的“四个中心”定位将推动新增写字楼需求，但供应受限，需通过存量改造和升级满足需求。
  • 趋势：弹性办公需求上升，推动“商改办”模式发展，联合办公在零售物业中占比高。

• 仓储物流：

  • 短期：主城区仓储物流供应受限，但“最后一公里”物流节点和私人仓储需求上升。
  • 长期：区域型物流功能将疏解至京津冀物流枢纽，同时推动仓储设施智能化、集约化发展。

• 住宅市场：

  • 政策导向：四环内住宅供应受限，鼓励三环外物业转型为长租公寓。
  • 需求变化：创业者和白领对高性价比的主城区居住需求旺盛，推动长租公寓市场发展。
  • 趋势：长租公寓通过增值服务、资产证券化等方式提升盈利空间。

关键信息总结

1. 政府主导的城市更新方向

• 减量集约：核心区和主城区强调减量发展，城乡建设用地由910平方公里缩减至818平方公里。
• 功能调整：鼓励物业用途向产业和行政/公共方向调整，限制商业和居住类物业增量。
• 政策支持：为符合政策导向的调整提供审批便利、税收优惠和财政奖励。

2. 商业地产供需矛盾

• 写字楼：主城区新增供应受限，需求持续增长，空置率低，租金上涨。
• 零售物业：部分小体量零售物业通过“商改办”转型为联合办公空间。
• 仓储物流：主城区供应受限，但“最后一公里”物流和私人仓储需求上升，推动设施智能化。

3. 住宅市场转型

• 长租公寓：成为主城区存量物业改造的重点，服务于中低收入群体和高端人才。
• 增值空间：通过提供增值服务、资产证券化等方式提升盈利能力和市场竞争力。

4. 投资与开发模式转型

• 空间运营：开发商需与政府、公共部门和产业企业深度合作，参与从建设到运营的全过程。
• 盈利模式：由单一物业销售向租金回报和增值服务转型。
• 融资模式：资产证券化和直接融资成为主流，降低杠杆率，提高透明度。

未来趋势展望

结论

北京城市更新在政府规划和政策引导下，正朝着更加集约、智能化、多元化方向发展。短期内，写字楼、物流、住宅等板块供需矛盾突出，但长期来看，通过存量改造、功能调整和市场模式转型，北京将实现城市空间的动态平衡。开发商和投资者需积极适应政策导向，寻求与政府和产业的深度合作，提升资产运营效率和市场竞争力。