房地产行业城中村改造专题报告系列之一：城改大有可为，战略高度定位-20230909-申万宏源-31页_1mb

城中村改造专题报告总结

核心内容

本报告聚焦于2023年城中村改造政策的战略意义、改造范围、规模测算、影响分析、投资分析意见及风险提示，旨在为投资者提供全面、深入的分析。

主要观点

• 政策意义：城中村改造被提级为中央层面的重要政策，具有重大战略意义，政策密集出台，表明其被高度重视。
• 改造范围：城中村改造的城市范围有望扩围至21-35个城市，主要聚焦于人口流入地的一二线城市。房屋范围也将扩大，不仅限于集体用地，还可能包括棚改、旧改、工业用地等。
• 规模测算：通过城区估算法和人口估算法，估算21城城中村房屋建筑面积约为9.3亿平米，若涉及城市数扩围至35城，则估算建面约为9-12亿平米。
• 影响分析：城中村改造对全国销售拉动效果弱于棚改，但对一二线城市影响更大。预计投资规模将持平或强于棚改，销售拉动效果将更显著。
• 投资分析意见：维持房地产板块“看好”评级，推荐优质房企及关注城中村改造受益企业。同时，物业管理板块也维持“看好”评级。
• 风险提示：房地产行业政策收紧、资金趋紧及受限占比提升可能影响城中村改造的推进。

关键信息

政策意义

• 中央政策：2023年4月至8月，中央层面密集推出城中村改造相关政策，包括政治局会议、国常会、央行和国开行表态支持。
• 区域政策：广州、深圳、上海等城市已公布城改计划，广州可能是城中村改造的标杆城市，后续政策和措施值得期待。

改造范围

• 城市范围：首批入选城市为21个一二线城市，预计后续城市数量将扩围至21-35个，主要为人口流入地。
• 房屋范围：城中村改造可能包括集体土地、棚改、旧改、工业用地等，房屋类型范围更广，更新节奏更快。

规模测算

• 估算方法1：城区估算法：估算21城城中村房屋建筑面积约9.6亿平米。
• 估算方法2：人口估算法：估算21城城中村房屋建筑面积约9.1亿平米。
• 综合估算：通过两种方法平均后，估算21城城中村房屋建筑面积约9.3亿平米。

影响分析

• 投资规模：预计每年城改投资额约1.5-2.1万亿元，累计约7.3-10.6万亿元。
• 销售拉动：预计每年拉动全国销售面积占比6-10%，一二线城市占比19-29%。
• 对比棚改：城改对全国影响弱于棚改，但对一二线城市影响更大，投资规模预计持平或强于棚改。

投资分析意见

• 推荐房企：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科A；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展。
• 建议关注企业：深圳：天健集团；广州：越秀地产；北京：城建发展；上海：中华企业。
• 物业管理板块：推荐保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正，建议关注招商积余。

有别于大众的认识

• 城中村规模：预计本次城中村改造规模将比预期更大，部分城市估算结果存在较大差异。
• 更新节奏：预计更新节奏将比预期更快，主要因房屋类型范围更广及政府主导的做地模式。

未来展望

• 广州作为标杆城市：广州在城中村改造方面动作频繁，包括发布专项规划、探索统筹做地模式、启动重点片区试点等，预计后续将有更多配套政策落地。
• 政策支持：中央和地方均支持城中村改造，包括资金支持、政策保障等，将推动其加速推进。
• 资金来源：预计以中央支持资金为主，包括国家专项借款、专项贷款、中央财政补助、地方政府专项债券等。

风险提示

• 政策收紧：房地产行业政策收紧可能影响城中村改造的推进。
• 资金趋紧：资金再趋紧可能影响城中村改造的实施。
• 受限占比提升：受限占比再提升可能影响城中村改造的进展。

总结

城中村改造作为一项重要政策，具有深远的战略意义。其范围有望扩围至21-35个城市，房屋类型也将更广，预计规模和更新节奏将显著提升。投资方面，城改对一二线城市影响更大，预计投资规模将强于棚改。推荐优质房企和物业管理企业，建议关注广州等标杆城市的动向。同时，需关注政策收紧、资金趋紧及受限占比提升等风险。