建筑装饰行业城中村改造专题报告系列之二：城改蓄势而发，建筑深度受益-20231008-申万宏源-30页_1mb

城中村改造专题报告总结

核心内容概述

城中村改造被定位为稳经济的新抓手，因其具备投资端与需求端双向发力的特性，能够带动建筑业和房地产业，并拉动相关产业链，形成经济正向循环。政策层面，自2023年7月以来，中央及多部门密集出台支持政策，推动城中村改造进程。预计未来五年，城中村改造将覆盖21~35个城市，总投资额约7.3~10.6万亿元，其中每年工程投资约5,695~7,950亿元，涵盖设计、施工、装修、专业工程等多个环节。

主要观点

1. 经济提振作用显著
   城中村改造有助于改善民生、扩大内需，是当前经济下行压力下的重要政策工具。其对GDP的拉动作用远超传统基建，预计房地产及产业链拉动GDP占比高达21%~30%。

2. 政策密集出台，推进加速
   多部门政策支持表明城中村改造具有战略高度，且城市范围可能扩大至21~35个。城中村改造工作部署电视电话会议明确其作为中国式现代化的重要组成部分。

3. 聚焦一二线城市，后续扩围可能
   当前政策主要集中在超大特大城市，但未来可能扩围至I型大城市，以人口流入为导向，关注城市更新与安置。

4. 建筑类企业多方位受益
   建筑企业可参与城改全过程，包括投资开发、建筑设计、建筑工程、装修装饰及专业工程。设计板块反应更快，房建其次。

关键信息

• 城中村改造投资规模：未来5年，预计每年城改投资1.5~2.1万亿元，累计约7.3~10.6万亿元。
• 城中村房屋建面：约9.3~11.9亿平方米，其中21城约9.3亿平，35城约11.9亿平。
• 工程投资结构：每年工程投资约5,695~7,950亿元，其中设计约285~397亿元，施工约5,411~7,552亿元。
• 投资拉动效应：城改对全国房建工程投资拉动约6.8%~9.5%，对35城拉动约13.5%~18.8%。
• 城改推进方式：分为做地模式（地方国企主导）与一二级联动模式（央国企或社会资本主导）。
• 房地产与建筑关系：房地产及产业链对GDP的贡献远超直接数据，稳地产对稳经济至关重要。

投资主线

1. 设计咨询类企业：如华阳国际、深圳瑞捷、上海建科等。
2. 投融资+建造企业：如天健集团、上海建工、安徽建工、中国中铁、中国中冶等。
3. 房屋施工及配套企业：如德才股份、建发合诚、宏信建发、志特新材等。

风险提示

• 城中村改造推进不及预期。
• 房地产需求恢复不及预期。

图表与数据

• 图1：2023Q2单季GDP同比增长6.3%。
• 图2：居民消费和固定资本形成是GDP主要构成。
• 图3：GDP增量细分构成。
• 图4：基建累计投资（不含电力）增速。
• 图5：房地产投资完成额增速。
• 图6：城中村改造可从投资端和需求端双向发力并激活经济。
• 图7：2023年7月国常会至今城中村改造政策密集发布。
• 图8：公安机关服务保障高质量发展若干措施。
• 图9：各城市城中村建面面积情况。
• 图10：城中村改造建筑类受益标。
• 图11：城中村改造城市分布图。
• 图12：棚改货币化期间房地产投资及细分房屋建筑安装工程投资情况。
• 图13：棚改各阶段建筑板块股价表现。
• 图14：2015.7-2018.9股价复盘。
• 图15：城中村改造各环节拆分。
• 表1：近两年上层关于房地产是国民经济支柱的表态。
• 表2：国常会以来关于城中村改造相关政策表述。
• 表3：部分城市2023年/2023~2025年城市更新计划。
• 表4：中国城市规模层级。
• 表5：合肥、南昌近期提及城中村改造或货币化及房票安置。
• 表6：本次城中村改造涉及城中村房屋建面约9.3~11.9亿平。
• 表7：城中村改造对于销售面积和投资额的测算。
• 表8：各地做地政策相关内容。
• 表9：多家大型建筑企业参与城中村改造投资建设。
• 表10：建筑涉房企业房地产业务收入、利润占比情况（2022年度）。
• 表11：预计城中村改造每年建筑工程总成本5,695~7,950亿元。
• 表12：各城市城中村改造房建工程体量弹性测算。
• 表13：2023年广州密集出台城市更新相关政策。
• 表14：棚改各阶段建筑板块股价表现。
• 表15：城中村改造核心收益类建筑标的。
• 表16：建筑行业重点公司估值表。

结论

城中村改造作为一项系统性工程，将推动建筑行业多方位受益，尤其在设计与施工环节。政策支持和城市扩围将提升投资规模，有望成为经济提振的重要手段。建筑类企业应关注其在城改中的参与机会，特别是在一二线城市和人口流入区域。