20210419-华创证券-每周经济观察第15期_金融视角看当下地产销售的区域特征_19页_1mb

【宏观专题】金融视角看当下地产销售的区域特征

核心内容

本报告从金融视角分析了当前地产销售的区域特征，指出2021年前两个月全国商品房销售面积两年平均增长11%，其中第一类区域（江苏、浙江、广东三省+北京、上海两市）贡献了6.1%的拉动，成为地产销售高景气的主要来源。这一现象并非常态，上一次第一类区域成为销售主力是在2015-2016年，而2017-2019年期间，该区域表现相对较弱。2020年及2021年前两个月，第一类区域地产销售表现突出，主要受到以下金融层面的变化影响：

主要观点

1. 区域分类：

   • 全国31个省按经济总量、人口总量和人均GDP划分为四个区域，各占地产销售面积约1/4。
   • 区域一（经济发达地区）：经济总量大、人均GDP高。
   • 区域二（人口大省）：人口总量较大。
   • 区域三（中等经济与人口区域）：经济与人口均中等，但人均GDP不低。
   • 区域四（经济与人口较弱）：经济与人均GDP均较低。

2. 地产销售表现：

   • 2020年全国商品房销售面积同比增长2.6%，区域一贡献了2%。
   • 2021年前两个月全国商品房销售面积两年平均增长11%，区域一贡献6.1%。
   • 2015-2016年区域一曾是销售主力，但2017-2019年表现疲软。

3. 金融层面变化：

   • 股市上涨带动财富增值：2020年股市大幅上涨，区域一股民数量占比超40%，上市公司市值占比超50%，是地产销售增长的重要支撑。
   • 新增社融占比高位上行：2020年新增社融增速从10.7%上行至13.3%，区域一新增社融占比从42.1%上升至44.4%，高于其经济占比（约1/3），显示出区域一在金融资源配置中的优势。
   • 存款占比上升：区域一存款余额占全国比例从2019年底的41.6%上升至2020年底的43.1%，与2015-2016年类似，显示其在金融体系中的地位持续提升。

关键信息

• 2020年社融增速：从10.7%上行至13.3%，区域一新增社融占比从42.1%上升至44.4%。
• 2020年A股市值：区域一占比达54.1%，显示出其在资本市场中的主导地位。
• 区域一存款占比：2020年底达到43.1%，高于2019年底的41.6%。
• 2021年前两个月地产销售：两年平均增长11%，区域一贡献6.1%。
• 2020年全国商品房销售面积增速：2.6%，区域一贡献2%。

每周经济观察要点

（一）需求：土地溢价率大幅上行

• 土地溢价率近两周明显上行，4月4日为20%，4月11日达37%。
• 受22城集中供地影响，3月百城住宅类供地供应面积同比下滑45%，导致供地节奏延后，近期溢价率回升。

（二）生产：水泥价格偏强

• 水泥价格上涨节奏强于季节性，4月16日当周全国水泥价格指数环比上涨2%。
• 螺纹钢产量小幅上行，产能利用率回升至58.93%。

（三）通胀：菜篮子价格继续下行，猪价暂止跌

• 菜篮子价格200指数环比下跌1.92%，蔬菜价格下跌5.07%，猪肉价格止跌。
• 农业农村部表示，猪肉供应最紧张时期已过，但猪价回落到较低水平可能性不大。

（四）资金：资金面平稳，利率下行

• 本周DR007收于2.1676%，DR001收于1.9299%，均较上周有所上升。
• 国债收益率曲线整体下行，反映市场流动性平稳。

（五）地方债：风险防控与财政可持续性

• 国务院发布《关于进一步深化预算管理制度改革的意见》，强调风险防控与财政可持续性。
• 4月19日-23日将发行新增地方债1303亿，其中专项债占比达919.6亿，主要投向市政和产业园区、交通。

（六）贸易：集装箱吞吐量改善

• 4月上旬八大枢纽港口集装箱吞吐量同比上涨14.2%，增速较前期加快。
• 外贸增长15.6%，前值8.7%，显示出出口恢复态势。

（七）汇率：美元指数回调，人民币小幅升值

• 美元指数下跌0.69%，人民币中间价小幅升值至6.3以上。
• 人民币CFETS指数小幅下行，显示人民币一篮子货币走势偏弱。

（八）原油：国际油价上涨，国内成品油同步上调

• 国际油价大幅上涨，IPE布油上涨6.42%，WTI原油上涨5.82%。
• 国内成品油价格大幅上涨，汽油价格涨5.86%，柴油价格涨2.9%。
• 美国原油库存连续三周下降，汽油表观需求恢复至2019年同期水平。

风险提示

• 工业品价格大幅上行
• 地产销售超预期

报告亮点

• 提供金融视角分析地产销售区域特征，不同于市场常关注的总量变量。
• 指出区域一（经济发达地区）在2020-2021年前两个月成为地产销售主力，其背后有金融层面的支撑。
• 通过分析社融、股市、存款等金融指标，解释区域一销售表现优异的原因。

报告逻辑

1. 区域划分：基于经济和人口变量，将全国划分为四个区域。
2. 销售分析：观察2020-2021年区域销售表现，发现区域一销售拉动明显。
3. 金融解释：从股市、社融、存款等角度分析区域一销售高景气的原因。

投资主题

• 重点关注区域一的金融变化对地产销售的影响。
• 关注短期金融变量对地产销售的支撑作用。

团队介绍

• 组长、首席分析师：张瑜，华创证券研究所所长助理，曾任民生证券投资决策委员会委员。
• 研究员：杨轶婷、陆银波、高拓、殷雯卿，均为2019年宏观经济研究团队成员。
• 助理研究员：付春生，2020年加入华创证券研究所。

免责声明

• 本报告仅供华创证券客户使用。
• 报告内容仅供参考，不构成具体投资建议。
• 报告内容可能因市场变化而调整，不保证其准确性与完整性。

机构销售通讯录

• 北京机构销售部：张昱洁、杜博雅、张菲菲等。
• 广深机构销售部：张娟、汪丽燕、段佳音等。
• 上海机构销售部：许彩霞、官逸超、黄畅等。
• 私募销售组：潘亚琪、汪子阳。

投资评级体系

• 公司投资评级：强推、推荐、中性、回避。
• 行业投资评级：推荐、中性、回避。

以上为本报告的详细总结。