20260629-东吴证券-宏观点评_去地产化增长_下的公积金改革逻辑_5页_545kb

宏观点评 20260629 总结

一、核心内容概述

在“去地产化增长”的宏观背景下，住房公积金制度改革成为激活内需的重要手段。此次改革旨在推动公积金制度从“重购轻租”向“租购并举”转型，适应房地产市场从增量扩张向存量运营的转变。改革内容涵盖使用范围、覆盖人群、资金管理、利率机制等多个方面，目标是提高资金使用效率，增强制度的包容性与适应性。

二、主要观点与关键信息

1. 改革背景与目标

• 背景：房地产市场进入存量调整阶段，居民住房需求从“买房为主”转向“租购并举”和“居住全周期并重”。
• 目标：通过公积金改革，盘活沉淀资金，降低居住成本，激活内需，提升制度保障效能。

2. 改革前公积金制度存在的痛点

• 功能定位单一：公积金制度主要围绕购房交易，忽视租房、装修、物业等居住支出。
• 资金沉淀严重：2024年末公积金沉淀资金达2.9万亿元，资金使用效率下降，对消费形成挤出。
• 覆盖不足与治理滞后：传统制度依赖单位缴存，对灵活就业人员和新就业形态覆盖不足；公积金跨区域流动存在障碍，资金错配问题突出。

3. 本次改革文件优化的重点方向

• 拓宽使用范围：将提取情形从6类扩展至9类，新增支付房租、装修物业费、其他住房消费情形。
• 扩大制度覆盖：允许灵活就业人员自愿参加，规范缴存比例，保留困难单位的缓缴安排。
• 提升跨区域协同：压缩贷款审批时限，推动公积金互认互贷，优化资金调剂机制。
• 优化资金运用机制：允许投资国债和政策性金融债，扩大增值收益用途至公共租赁住房建设、房屋全生命周期管理等。
• 健全信用监管与利率决策机制：设立失信名单，强化违规惩戒；调整利率制定流程，由住建部主导，央行参与协商。

4. 进一步完善公积金制度的建议

（一）完善使用与覆盖政策

• 扩展居住消费场景：将房屋维修、适老化改造等纳入提取范围，推动公积金制度向综合居住保障转型。
• 优化灵活就业人员缴存机制：建立弹性缴存制度，探索平台分担缴存成本，减轻个人负担。
• 降低企业准入门槛：允许小微企业阶段性缓缴，提供差异化缴存比例，提高制度覆盖率。

（二）完善资金统筹与投资机制

• 建立跨区域资金调剂机制：推动资金从低效沉淀地区流向高需求地区，解决地区错配问题。
• 提升专业化投资能力：引入专业机构管理公积金，拓展投资范围至信用等级高、收益稳定的金融工具。
• 应对老龄化冲击：探索与住房维修基金、国有租赁资产收益等的衔接，拓宽资金补充渠道。

（三）完善治理框架

• 优化利率治理机制：明确住建、财政、央行职责，确保利率调整与宏观政策协调。
• 强化政策一致性评估：评估公积金改革对居民现金流、地方资金池、房地产市场、银行体系和财政支出的综合影响。
• 探索差异化利率定价：在法定框架内赋予地方利率浮动权，对特定群体和城市实施定向优惠与差异化政策。

三、风险提示

• 房地产市场变化及资产质量风险；
• 改革政策推进进度不及预期；
• 改革后效果不及预期的风险。

四、图表摘要

• 图1：按照就业人数看公积金覆盖率；
• 图2：2021年后公积金沉淀资金不断累积；
• 图3：公积金存在地区错配（如左下和右上象限）；
• 图4：离退休提取资金近几年上升。

五、总结

本次公积金制度改革是适应“去地产化增长”趋势的重要举措，旨在提升公积金制度的包容性、灵活性与资金使用效率。通过拓宽使用范围、扩大制度覆盖、优化资金管理机制和利率体系，公积金有望从单一购房支持转向综合居住保障，为居民提供更多住房消费支持，助力内需激活与房地产市场转型。然而，改革实施过程中仍需关注政策落地效果、资金安全与区域协调问题。