20220911-申港证券-物业管理行业研究周报_影响上市物企之关联方因素_13页_1mb

上市物企关联方因素分析总结

核心内容

本文聚焦于影响上市物业管理企业（物企）发展的三大关联方因素：关联方资金及开发状况、关联方应收账款情况、关联方利益输送情况，并结合近期市场动态和资金流向，提出投资策略与风险提示。

主要观点

1. 关联方资金及开发状况

   • 多数物企过去严重依赖关联房地产企业获取业务增长，但随着地产行业资金链紧张，物企对关联方的依赖有所下降。
   • 2022年上半年，地产开发企业销售商品、提供劳务收到的现金同比大幅下滑，经营性现金流净额也显著减少。
   • 全国房屋新开工、施工、竣工面积持续回落，进一步削弱了物企对关联方的依赖。

2. 关联方应收账款情况

   • 物企应收账款比例上升，尤其在关联方贸易应收款方面，风险较高。
   • 部分物企通过向关联方提供增值服务，如前介顾问、分户返修等，扩大了贸易应收款规模。
   • 2021年下半年地产流动性危机加剧，关联方应收账款坏账风险上升，对物企现金流和净利润产生负面影响。

3. 关联方利益输送情况

   • 关联方利益输送形式多样，包括物企以未来物业收入质押借款并转贷给关联方、提前支付巨额保证金等。
   • 例如，正荣服务曾将5亿元贷款用于关联方正荣集团；德信服务向关联方支付高达8.5亿元的保证金。
   • 恒大物业因质押资金被强制执行，引发投资者对物企资金安全的担忧。

关键信息

投资策略

• 当前物业行业尚未完全独立，建议关注以下企业：
  • 华润万象生活：物管商管并行，控股股东为央企背景。
  • 中海物业、招商积余：受母公司拖累风险较小。
  • 绿城服务：具备较强的独立发展能力。

市场表现

• 港股物业板块：2022年9月5日至9月9日，上涨6.06%，跑赢恒生指数6.53个百分点。
• 行业估值：截至2022年9月9日，港股物业板块PE（TTM）为12.68倍，较前一周略有上升。

资金流向

• 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余有持股，持股数量为1075.15万股，持股市值为2.01亿元。
• 港股通：
  • 合景悠活：本周增幅最大，达24.96%。
  • 绿城服务：本周降幅最大，为5.37%。
  • 保利物业：持股比例最高，为66.37%。
  • 融创服务：持股数量最多，达5.04亿股。

风险提示

1. 房企资金链紧张：对物企的业务增长和盈利能力构成潜在威胁。
2. 应收账款坏账风险：特别是关联方贸易应收款，可能影响经营现金流和净利润。
3. 外拓增速不及预期：物企在第三方业务拓展上面临挑战，影响长期发展。

评级

• 行业评级：增持
• 分析师：曹旭特
• 执业证书编号：S1660519040001
• 联系方式：caoxute@shgsec.com

行业动态

政策发布

• 上海市浦东新区推进住宅小区治理创新若干规定（草案）：明确政府、街道、居委会、业主、物业企业的职责，推动基层治理创新，强化居民自治和智慧社区建设。
• 四部门推进垃圾分类：确定146个单位为示范重点单位，推动公共机构生活垃圾分类和资源循环利用。

公司动态

• 建发物业：与建发国际签订框架协议，拓展商业项目管理服务。
• 越秀集团：与广州移动签署战略合作协议，推动智慧社区、智慧金融等业务。
• 和泓服务：收购重庆新隆信物业100%股权，提升市场占有率和品牌影响力。

数据追踪

沪（深）股通

• 招商积余持股数量：1075.15万股，较上周微涨0.1%，持股市值2.01亿元。

港股通

• 合景悠活：持股增幅最大，达24.96%。
• 绿城服务：持股降幅最大，达5.37%。
• 保利物业：持股比例最高，为66.37%。
• 融创服务：持股数量最多，为5.04亿股。

行业评级体系

市场基准指数：沪深300指数

投资建议

• 短期内，应关注关联方资金状况和应收账款风险。
• 长期来看，物企应推动多元化发展，如社区养老、城市服务等，以降低对关联方的依赖，提升独立性与抗风险能力。