文档总结
核心内容
公司发布2024年度业绩公告，整体表现呈现以下特点：
- 营业收入：约为69.7亿元，同比基本持平，但收入结构持续优化。
- 归母净亏损：约4.51亿元，同比增亏3.7%；归母核心净利润约8.0亿元，同比基本持平。
- 业务结构：物管业务收入达63.8亿元，同比增长3.6%，占总收入比例提升至91.5%；社区服务收入为4.4亿元，同比下降6.5%；非业主增值服务收入下降61.0%至1.47亿元。
- 收入来源：第三方收入占比持续提高，达68.0亿元，占总收入的97.6%，关联方收入占比降至2.4%，公司对关联方依赖进一步降低。
- 在管基础盘：截至2024年末，公司在管面积稳定在2.91亿方，同比增长7%；在管业主户数约为170万户，同比增长约8%；项目续约率提升至约95%，住宅业态在饱和收入中的占比提升至84%。
- 战略聚焦：公司积极实施聚焦核心城市战略，2024年核心城市签约额占比约98%，大客户签约额占比提升至49%。
主要观点
- 公司业务重心逐步向物管业务转移，非业主增值服务持续收缩，收入结构更加健康。
- 虽然2024年公司仍面临净亏损，但核心净利润表现稳定，表明公司主营业务具备一定盈利能力。
- 关联方应收账款占比下降，公司进一步计提坏账准备，减值风险敞口持续收窄，财务健康状况有所改善。
- 公司对核心城市的布局更加集中，增强了市场竞争力。
关键信息
财务数据概览
| 项目 |
2022A |
2023A |
2024E |
2025E |
2026E |
| 营业收入(百万元) |
7,126 |
7,010 |
6,970 |
6,953 |
6,879 |
| 同比增长(%) |
-9.8% |
-1.6% |
-0.6% |
-0.2% |
-1.1% |
| 归属母公司净利润(百万元) |
-482 |
-435 |
-451 |
499 |
483 |
| 同比增长(%) |
-137.8% |
9.7% |
-3.7% |
210.5% |
-3.1% |
| 每股收益（元） |
-0.16 |
-0.14 |
-0.15 |
0.16 |
0.16 |
| 毛利率(%) |
22.5% |
23.8% |
21.9% |
21.3% |
21.1% |
| 净利率(%) |
-6.8% |
-6.2% |
-6.5% |
7.2% |
7.0% |
| 市盈率（倍） |
-9.4 |
-10.4 |
-10.0 |
9.0 |
9.3 |
投资建议
- 投资评级：增持（维持）
- 目标价格：1.73港元（约1.60元人民币）
- EPS预测：2024-2026年分别为-0.15/0.16/0.16元
- 可比公司PE：2025年平均PE为10x，对应目标价1.73港元
风险提示
- 关联方应收账款压力进一步增大
- 外拓具备不确定性
- 资产减值损失风险
财务预测与分析
资产负债表（单位：百万元）
| 项目 |
2022A |
2023A |
2024E |
2025E |
2026E |
| 货币资金 |
3,878 |
3,980 |
4,028 |
4,599 |
5,000 |
| 应收账款 |
4,307 |
4,267 |
3,441 |
3,476 |
3,440 |
| 流动资产合计 |
9,117 |
8,738 |
7,585 |
8,192 |
8,556 |
| 负债合计 |
4,724 |
5,407 |
5,271 |
5,400 |
5,293 |
| 股东权益合计 |
7,769 |
6,238 |
5,319 |
5,718 |
6,105 |
现金流量表（单位：百万元）
| 项目 |
2022A |
2023A |
2024E |
2025E |
2026E |
| 经营活动现金流 |
-395 |
862 |
823 |
636 |
455 |
| 投资活动现金流 |
-519 |
368 |
46 |
-28 |
-24 |
| 筹资活动现金流 |
-520 |
-1,130 |
-820 |
-37 |
-30 |
| 现金净增加额 |
-1,426 |
101 |
48 |
571 |
401 |
主要财务比率
| 比率 |
2022A |
2023A |
2024E |
2025E |
2026E |
| 营业收入增长率 |
-9.8% |
-1.6% |
-0.6% |
-0.2% |
-1.1% |
| 营业利润增长率 |
-144.6% |
43.5% |
-46.4% |
196.1% |
-4.2% |
| 归属母公司净利润增长率 |
-137.8% |
9.7% |
-3.7% |
210.5% |
-3.1% |
| 毛利率 |
22.5% |
23.8% |
21.9% |
21.3% |
21.1% |
| 净利率 |
-6.8% |
-6.2% |
-6.5% |
7.2% |
7.0% |
| ROE |
-6.0% |
-6.4% |
-8.1% |
9.3% |
8.3% |
| 市盈率 |
-9.4 |
-10.4 |
-10.0 |
9.0 |
9.3 |
| 市净率 |
0.6 |
0.7 |
0.8 |
0.8 |
0.7 |
附录：股价表现
| 时间 |
绝对表现(%) |
相对表现(%) |
恒生指数(%) |
| 1周 |
-1.16 |
1.93 |
-3.09 |
| 1月 |
1.19 |
1.87 |
-0.68 |
| 3月 |
7.59 |
-8.05 |
15.64 |
| 12月 |
0.77 |
-35.85 |
36.62 |
总结
公司2024年营业收入基本持平，但归母净亏损扩大，主要受关联方应收账款计提坏账准备影响。物管业务持续增长，非业主增值服务收缩，收入来源更加依赖第三方，关联方影响进一步消化。公司在管面积和业主户数稳步增长，项目续约率提升，住宅业态占比提高，战略聚焦核心城市。尽管短期内仍面临亏损，但核心净利润稳定，未来盈利潜力值得期待。投资建议为增持，目标价调整为1.73港元，需关注关联方应收账款风险和外拓不确定性。
