20221219-东吴证券-房地产行业跟踪周报_新房环比小幅下跌_中央经济工作会议重提_住房消费__17页_993kb

房地产行业跟踪周报总结

核心内容概述

本周房地产行业整体表现承压，板块（SW）上周下跌2.48%，低于沪深300（-1.10%）和万得全A（-1.54%）。在政策层面，中央经济工作会议重提“住房消费”，标志着政策导向从防风险向促消费转变，释放积极信号。同时，多地继续推出放松政策，如郑州、杭州等地调整限购和首付比例，为市场注入流动性。从市场数据来看，新房销售环比小幅下跌，而二手房成交小幅回升，显示市场分化现象。库存和去化周期方面，一二线城市去化周期略有上升，三四线城市去化压力仍较大。融资端呈现回暖迹象，信用债发行规模上升，REITs试点范围拓展至保障性租赁住房。

主要观点

1. 房地产板块走势

• 上周房地产板块（SW）涨跌幅为-2.48%，低于沪深300和万得全A。
• 超额收益为-1.38%和-0.94%，显示板块表现相对落后。
• 市场情绪整体偏弱，但政策支持力度增强，未来有望迎来需求端刺激。

2. 房地产基本面与高频数据

2.1 房产市场情况

• 上周60城新房成交面积330.4万平，环比-0.5%，同比-32.3%。
• 2022年12月1日-16日，60城新房累计成交766.9万平，同比-25.2%。
• 2022年累计成交17678.5万平，同比-33.2%。
• 20城二手房成交面积131.8万平，环比-5.7%，同比+10.8%。
• 2022年12月1日-16日，20城二手房累计成交317.3万平，同比+14.9%。
• 2022年累计成交6312.0万平，同比-13.5%。
• 16城新房累计库存9723.9万平，环比+0.3%，同比+2.6%。
• 16城新房去化周期为13.4个月，环比+0.6个月，同比+2.9个月。
• 一线城市去化周期12.0个月，环比+0.4个月；二线城市12.9个月，环比+0.7个月；三四线城市50.0个月，环比+3.0个月。

2.2 土地市场情况

• 百城土地供应数量环比-64.0%，同比-49.4%；供应建筑面积环比-69.2%，同比-41.0%。
• 土地成交建筑面积环比-46.8%，同比-38.7%；成交楼面价环比-32.6%，同比+28.1%。
• 土地溢价率0.8%，环比-1.7pct，同比-2.1pct。
• 年初至今累计成交土地建筑面积164602.8万方，同比+7.6%。
• 累计成交楼面价2092元/平，同比-30.3%。
• 累计成交土地溢价率3.20%，同比-7.9pct。

2.3 房地产行业融资情况

• 上周房地产境内信用债发行规模为149.3亿元，“22蛇口09”发行规模最大，为26亿元。
• 2022年12月1日-16日房地产企业发行信用债44支，合计325.3亿元。
• 2022年至今房地产企业发行信用债541支，合计4951.3亿元，同比-4.9%。
• 证监会提出进一步扩大REITs试点范围，推动保障性租赁住房板块发展。

行业和公司动态跟踪

3.1 行业政策跟踪

• 国务院副总理刘鹤指出，房地产是国民经济的支柱产业，已出台政策并考虑新举措，改善行业资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。
• 成都、重庆等地集中供地结束，部分地块底价成交，显示市场热度下降。
• 多地推出购房政策放松措施，如郑州适度调整限购、杭州公积金“认贷不认房”、二套首付比降至四成等。
• 浦发银行为7家房企提供意向性融资额度800亿元，显示金融机构对房企的纾困支持。

3.2 板块上市公司重点公告梳理

• 碧桂园服务控股股东出售股份，涉及2.37亿股，占公司总股本7.03%。
• 旭辉控股集团潜在出售永升服务股份，债务重组及股权激励事项继续停牌。
• 华润置地前11个月合同销售额达2517.3亿元，合同销售面积1155万平方米。
• 新城控股前11个月合同销售金额约1094.81亿元，销售面积约1117.01万平方米。
• 西藏城投拟非公开发行股票，用于“保交楼、保民生”项目。
• 华侨城A下调“18侨城02”公司债券票面利率。
• 大悦城发行不超过15亿元公司债券，用于融资需求。
• 华发股份获得珠海市国资委批复，拟非公开发行不超过6.35亿股股票。

投资建议

• 中央经济工作会议强调房地产市场平稳发展，政策导向从防风险向促消费转变。
• 行业杠杆率已大幅下降，“三支箭”政策逐步落地，政策执行力度将超越市场预期。
• 建议关注房地产开发板块：保利发展、金地集团、新城控股、首开股份。
• 建议关注物业管理板块：招商积余、华润万象生活、新大正。

风险提示

• 房地产调控政策放宽不及预期。
• 行业下行持续，销售不及预期。
• 行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期。
• 疫情反复，影响行业发展。

行情回顾

• 上周房地产板块（SW）涨跌幅-2.48%，低于沪深300和万得全A。
• 个股涨跌幅前五为：中交地产（+7.68%）、广汇物流（+9.10%）、滨江集团（-6.55%）、天保基建（+0.75%）、华发股份（-2.59%）。
• 个股涨跌幅后五为：荣盛发展（-2.00%）、广宇发展（-4.31%）、金科股份（-4.87%）、*ST中房（0.00%）、*ST绿景（0.00%）。

总结

本周房地产行业整体表现偏弱，但政策支持力度加大，显示出政府对房地产行业的重视和稳定市场的决心。新房销售小幅回调，二手房成交小幅回升，市场呈现分化趋势。库存和去化周期数据反映三四线城市去化压力较大，而一二线城市相对稳定。融资端有所回暖，信用债发行规模上升，REITs试点范围扩大，为行业提供新的融资渠道。政策层面，中央和地方均释放出积极信号，未来需求端刺激政策有望推动行业回暖。建议关注具备较强市场竞争力和政策受益的房企及物管企业。