20130630-山西证券-城镇化是趋势性机会的催化剂_22页_1mb

房地产行业2013年下半年投资策略总结

核心内容

本报告分析了2013年下半年房地产行业的市场趋势、政策环境、供需关系及投资策略，重点指出城镇化是推动行业趋势性机会的重要因素。同时，报告强调了行业估值处于历史低位，具备投资价值。

主要观点

• 市场总体不缺钱：2013年前5个月货币供应呈略微宽松态势，M2同比增长15.8%，高于去年同期。房地产行业资金储备较为丰富，为全年融资打下基础。
• 销售决定下半年投资：下半年房地产投资增速主要取决于建安工程投资，而建安工程投资由销售形势决定。若销售保持平稳，新开工和竣工将有较大幅度增长；若销售下滑，新开工仍可能增长，但施工进度会减缓。
• 政策或被动收紧：限购、限贷、限价政策仍将执行，对自住需求影响较小，但可能对改善性需求略有抑制。房产税可能稳步推进，进一步抑制投资需求。
• 房地产市场长期供求紧张：2012年末全国城镇住宅建筑面积缺口达47.7亿平方米，供需平衡预计到2020年。未来十年城镇人口将保持高速增长，进一步加剧住房需求。
• 行业2013年业绩基本锁定：2013年5月底，行业业绩锁定性达103.72%，大中型公司达108.14%。预计2014年业绩也将保持稳定增长。
• 行业评级“看好”：综合比较，地产板块下半年走势仍将强于大盘，维持“看好”评级。
• 投资策略：标配行业龙头，如万科A、保利地产、招商地产；超配城镇化概念股，如福星股份、荣盛发展、阳光城、金科股份。

关键信息

资金状况

• 2013年1-5月房地产行业融资4.51万亿元，同比增长32%。
• 融资与投资比为1.68，为近两年最好水平。
• 大中型企业融资渠道通畅，融资成本可能上升，小型企业可能面临资金链断裂风险。

政策环境

• 限购、限贷政策不变，限价政策严格执行。
• 二套房转让按20%征收所得税，抑制改善性需求。
• 土地增值税清算力度可能加大，影响行业毛利率。
• 房产税可能稳步推进，抑制投资需求，缓解地方财政压力。

市场供需

• 2012年末全国城镇住宅建筑面积165.81亿平方米，缺口47.7亿平方米。
• 未来十年城镇人口将保持高速增长，城镇住宅需求持续增加。
• 城镇化发展将推动住宅需求增长，供需关系总体偏紧。

估值情况

• 2013年和2014年地产板块PE分别为8.91倍和7.14倍，处于近5年最低水平。
• PB为1.76倍，处于近5年最低水平。
• 行业估值优势明显，具备投资价值。

投资建议

标配行业龙头

• 万科A：资金、品牌、管理水平优势明显，业绩锁定性强。
• 保利地产：行业龙头，具备稳定增长潜力。
• 招商地产：品牌和管理能力强，具备持续盈利能力。

超配城镇化概念股

• 福星股份：项目布局于城镇化潜力较大的地区，成长空间较大。
• 荣盛发展：受益于城镇化进程，业绩增长稳定。
• 阳光城：具备较强的区域开发能力，受益于城镇化发展。
• 金科股份：作为西部龙头之一，项目布局于经济发展较快地区，具备成长性。

投资风险

• 房地产市场资金紧张风险：下半年可能面临资金紧张，影响行业投资和开发进度。
• 销售下滑风险：若销售出现大幅下滑，将影响行业投资和业绩。
• A股市场风险：整体市场波动可能影响地产板块表现。

图表概览

• 图1：2013年货币供应呈略微宽松态势。
• 图2：行业融资增速明显高于投资。
• 图3：国内贷款为近2年来最好水平。
• 图4：上半年预售款增长迅速。
• 图5：按揭贷款增长迅速。
• 图6：自筹资金压力较小。
• 图7：建安工程投资增长较快。
• 图8：土地购置增速缓慢。
• 图9：行业新开工和竣工增长缓慢。
• 图10：行业在施面积增长较缓慢。
• 图11：40大中城市土地成交大幅增长。
• 图12：35个大中城市房价收入比。
• 图13：35个三、四线城市房价收入比。
• 图14：过去20年我国城镇人口快速增长。
• 图15：我国城镇住宅竣工面积。
• 图16：2013年1-5月全国商品房销售同比大增。
• 图17：部分上市公司2013年5月底业绩锁定性。
• 图18：A股板块PE比较。
• 图19：地产板块历史PE。
• 图20：A股板块PB比较。
• 图21：地产板块历史PB。
• 图22：我国水资源分布。
• 图23：各省水资源分布。
• 图24：2011年末各省三大产业总量及城镇化率。
• 图25：美国人口分布。

表格概览

• 表1：我国城镇人均居住面积与国际比较。
• 表2：部分国家水资源分布。
• 表3：房地产行业覆盖公司盈利预测。

总结

综上所述，2013年下半年房地产行业面临资金紧张风险，但整体仍具备较强的投资价值。城镇化作为趋势性机会的催化剂，将推动行业长期发展。建议投资者标配行业龙头，超配城镇化概念股，同时注意政策变化和市场波动带来的风险。