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报告摘要

华润万象生活2020年度报告及投资分析总结

核心内容概览

华润万象生活于2020年实现营业收入67.79亿元，同比增长15.5%；归母净利润8.18亿元，同比增长124.1%。公司整体盈利能力显著优化，核心净利润同比增长148%。2021-2025年公司预计保持核心净利润年均增长40%以上，展现出强劲的增长预期。

主要观点

盈利能力显著提升：
- 综合毛利率从2019年的16.1%大幅提升至2020年的27.0%。
- 归母净利率提升5.9个百分点至12.1%。
- 2020年7月起，购物中心物管转为酬金制，推动毛利率提升至48.8%。
- 住宅物管毛利率提升3.8个百分点至15.9%，改善明显。
- 商业运营及物管收入占比提升1.9个百分点至42.7%，毛利占比提升10.8个百分点至66.2%，成为毛利率提升的主要动力。
住宅物管表现亮眼：
- 住宅物业管理收入38.84亿元，同比增长11.9%。
- 在管面积达到1.07亿方，同比增长15.7%。
- 第三方在管面积占比提升至23.7%，合约面积1.43亿方，合管比提升至1.34。
- 平均物业费提升至2.55元/平米/月，收缴率提升至93.1%。
商业运营强劲：
- 2020年商业运营及物管收入28.95亿元，同比增长20.8%。
- 购物中心已开业面积612.6万方，同比增长11.7%。
- 购物中心项目数量从50个增至57个，已签约8个第三方项目。
- 平均出租率94.3%，零售额同比增长14%至827亿元，21个项目在本地零售额排名第一。
- 写字楼管理面积569万方，同比增长10.4%，项目数量增至80个。
未来增长计划明确：
- 根据“十四五”规划，2021年计划新开业购物中心13个，至2025年总开业数达到150个。
- 轻资产外拓项目计划从2021年的10个增至2025年的50个，显示公司扩张策略的持续性。
投资建议：
- 首次覆盖给予“买入”评级。
- 目标价为53.59港元，当前股价对应2021-2023年PE分别为65.22、44.30和30.95倍。
- 预测2021-2023年归母净利润分别为13.08亿元、19.26亿元和27.56亿元，同比增速分别为+60.0%、+47.2%和+43.1%。
- 预计2021-2023年每股收益分别为0.57元、0.84元和1.21元。

关键信息

财务表现：
- 2020年营业收入67.79亿元，同比增长15.5%。
- 归母净利润8.18亿元，同比增长124.1%。
- 毛利率27.0%，净利率12.1%。
未来展望：
- 2021-2025年核心净利润增速预计保持在40%以上。
- 购物中心毛利率预计从2021年的60%提升至2025年的65%。
- 2025年商业板块整体毛利率预计超过50%。
风险提示：
- 购物中心开业不及预期。
- 轻资产外拓项目进展不及预期。

财务与估值指标

指标	2020A	2021E	2022E	2023E
营业收入（亿元）	67.79	93.30	126.02	165.21
归母净利润（亿元）	8.18	13.08	19.26	27.56
毛利率	27.0%	30.38%	31.94%	33.64%
净利率	12.1%	14.02%	15.28%	16.68%
P/E（倍）	84.09	65.22	44.30	30.95
P/B（倍）	5.52	6.19	5.43	4.62