20180814-中国银河-房地产行业周报_八月过半_淡季调控继续_供需回暖可期_26页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容

2018年8月14日发布的房地产行业周报，主要分析了房地产市场的整体状况、房企销售与拿地情况、行业估值及投资建议等内容。报告指出，尽管调控持续，但行业供需回暖可期，政策边际调整空间较大，建议关注龙头房企及高成长潜力企业。

主要观点

1. 行业热点

• 深圳市房改政策：正式出台《意见》，提出新增住房以保障性住房为主，商品房比例降至40%，推动住房制度改革。
• 发改委五部委降杠杆政策：提出27条工作要点，重点推进国企去杠杆、市场化债转股等，强化企业债务风险防控。
• 上海积分落户新政：对北大、清华应届毕业生开放直接落户绿色通道，吸引人才。

2. 房地产市场整体状况

• 新房成交：35城新房成交量同比下跌2.6%，环比下跌5.6%，整体走低，但三线城市表现较好。
• 二手房成交：重点15城二手房成交量同比上涨8.2%，环比上涨0.8%，北京、深圳成交量显著增长，但热点城市中原报价指数回落，存在房价松动空间。
• 土地市场：供应稳中有升，一线城市土地供应减少，二三线城市稳中有升；成交缩量，溢价率下降，流标现象频出。

3. 房企销售与拿地情况

• 销售业绩：TOP100房企销售业绩稳步增长，龙头房企如碧桂园、万科、恒大领跑，销售金额均超3000亿元，增速均在27%以上。
• 拿地情况：TOP10房企拿地金额达5719亿元，占TOP50的44.2%，龙头房企拿地策略更为激进，重点布局长三角及中西部。
• 行业分化：一二线房企销售增速和投资力度高于三线房企，行业集中度持续提升。

4. 行业估值与国际比较

• A股估值：房地产板块PE（TTM）为10.2X，PB（整体法）为1.5X，均低于历史平均水平，处于低位，估值修复空间较大。
• 国际比较：A股PE低于美股和港股，主要由于资本管制及投资者结构差异；PB方面，A股低于美股，高于港股，估值水平仍具提升潜力。

关键信息

房企表现

• 龙头房企：碧桂园、万科、恒大销售金额均超3000亿元，销售增速均在27%以上，拿地金额和货值均居前。
• 销售与拿地趋势：行业规模竞争加剧，资源向头部企业集中，房企净利增速依赖利润率回升。

投资建议

• 推荐公司：保利地产、万科A、招商蛇口、新城控股、荣盛发展等龙头公司。
• 投资主线：
  1. 低估值的一二线龙头股：招商蛇口、万科A、保利地产。
  2. 高成长的优质地产股：新城控股、阳光城、蓝光发展。
  3. 资源优势明显的地产股：华侨城A。

风险提示

• 房价大幅下跌风险
• 调控政策超出预期风险
• 棚改进程低于预期风险

投资组合

稳健型组合

进攻型组合

数据与图表

新房成交情况

• 重点35城新房成交量同环比分别为-2.6%/-5.6%，累计同比下跌9.1%。
• 一线城市成交同比下跌40.1%，三线城市同比上涨17.9%。

二手房成交情况

• 重点15城二手房成交量同环比分别为+8.2%/+0.8%，累计同比降幅9.8%。
• 北京、深圳二手房成交量显著增长，但热点城市中原报价指数回落，房价松动空间有限。

土地市场

• 一线城市土地供应同比减少10.13%，成交同比减少13.74%。
• 二三线城市土地供应稳中有升，三线城市土地成交同比增加16.28%。

行业趋势与展望

• 供需回暖：随着调控力度强化，行业进入横盘期，但一线及热点二线城市成交量短期有回暖可能。
• 行业集中度提升：规模房企强者恒强，行业资源加速向头部集中。
• 估值修复：A股房地产板块PE、PB均处于历史低位，未来有较大提升空间。
• 政策影响：调控仍将持续，但边际调整空间较大，建议关注受益于政策导向的房企。

结论

报告整体维持对地产板块的看好，认为政策调控虽强，但边际调整空间较大，未来一二线城市成交量有望回暖，行业集中度持续提升。建议投资者关注低估值的一线龙头股和高成长潜力的优质房企，同时注意政策及市场波动风险。