20180814-东兴证券-房地产行业事件点评_数据全面向好_考验政策定力_5页_677kb

房地产行业事件点评总结

核心内容

2018年1-7月房地产行业数据全面向好，显示出房地产市场在政策与资金双重因素下的复杂变化。整体来看，房地产开发投资、商品房销售面积和销售额均实现同比增长，到位资金增速也创下年内新高，反映出市场在政策调控与货币宽松之间的博弈中有所回暖。

主要观点

1. 土地购置支撑开发投资，下半年建安投资有望接棒

• 房地产开发投资：1-7月全国房地产开发投资65886亿元，同比增长10.2%，增速较1-6月提高0.5个百分点。
• 土地购置支撑：土地购置面积和成交价款分别同比增长11.3%和21.9%，成为支撑投资增长的重要因素。
• 未来趋势：随着土地购置基数走高，其对投资的支撑将逐渐减弱。而上半年较高的土地购置将推动下半年建安投资增长，两者对冲下全年房地产开发投资增速预计维持在10%左右，进一步上行空间有限。

2. 销售持续反弹，调控与货币宽松的对冲是最大变数

• 商品房销售：1-7月销售面积同比增长4.2%，销售额同比增长14.4%，销售数据持续反弹。
• 驱动因素：销售反弹可能源于开发商在资金压力下加快推盘速度，下半年或因货币政策边际宽松而进一步增强。
• 政策与资金的矛盾：调控政策持续高压，但货币宽松趋势明确，二者由同向转为反向，未来销售回暖的可能性增加，但不确定性仍存。

3. 到位资金增速创年内新高，反弹有望延续

• 到位资金：1-7月到位资金93308亿元，同比增长6.4%，增速较1-6月提高1.8个百分点。
• 主要驱动因素：定金及预收款（增长15.1%）和自筹资金（增长10.4%）是主要支撑。
• 未来预期：国内贷款和个人按揭贷款降幅缩小，预计在货币宽松背景下有望转正，到位资金增速将维持上行趋势，全年预计在8%左右。

关键信息

• 数据亮点：房地产开发投资、销售面积、销售额、土地购置面积和成交价款均实现增长。
• 政策与资金的博弈：调控政策与货币宽松形成反向作用，成为影响市场走势的关键。
• 区域差异：一二线城市在货币宽松下更易受益，而三四线城市受政策影响较大，未来不确定性较高。
• 投资建议：推荐关注一二线及核心城市群的龙头房企，如万科A、保利地产、滨江集团、蓝光发展。
• 风险提示：货币宽松难以持续，房企资金链可能面临超预期紧张。

图表说明

• 图1：房地产开发投资完成额与新开工面积同比增速，显示投资与新开工的同步增长。
• 图2：土地购置费与土地购置面积同比增速，突出土地购置对投资的支撑作用。
• 图3：商品房销售额同比增速，反映销售回暖趋势。
• 图4：商品房销售面积同比增速，显示销售面积持续增长。
• 图5：房地产到位资金来源同比增速，说明资金来源结构的变化。

投资评级

公司投资评级（以沪深300为基准）：

• 强烈推荐：公司股价表现强于市场基准指数15%以上；
• 推荐：公司股价表现强于市场基准指数5%~15%之间；
• 中性：公司股价表现与市场基准指数基本一致；
• 回避：公司股价表现弱于市场基准指数5%以上。

行业投资评级（以沪深300为基准）：

• 看好：行业指数强于市场基准指数5%以上；
• 中性：行业指数与市场基准指数基本一致；
• 看淡：行业指数弱于市场基准指数5%以上。

分析师与研究助理简介

• 郑闵钢：东兴证券房地产行业首席研究员，拥有多年行业研究经验，多次获得分析师奖项。
• 任鹤：清华大学土木工程专业本硕，法学双学士，具备一级注册建造师和中级房地产经济师资格，2018年加入东兴证券研究所。

风险提示与免责声明

• 风险提示：货币宽松难以持续，房企资金链可能面临超预期紧张。
• 免责声明：本报告基于公开信息，不构成投资建议，投资者需自行判断并承担风险。报告内容仅供参考，不得用于非法用途。