房地产行业：行业探测仪之房地产行业修复的路径有哪些？-20220211-浙商证券-31页_1mb

房地产行业修复的路径有哪些？总结

1. 行业：供需两端政策还会有何变化

核心内容

房地产行业正处于修复阶段，政策调整将从资金面逐步转向需求面。行业研究框架显示，房地产行业交易链条上端出现卡顿，需求端和供给端政策均需进一步调整以推动市场回暖。

主要观点

• 需求端：需求回暖是带动行业整体回暖的关键。政策放松将首先从“需求端矫枉过正”的城市开始，如三四线城市和房价下行压力较大的城市。这些城市特征包括：2021年需求端政策收紧过度、房价下行压力较大、土地财政依赖度较高。
• 供给端：供给端政策将向能拿地的房企适度“妥协”，包括土地供应时间分散、降低拿地利润率要求、预售资金监管规范化等。并购贷不计入三道红线，有助于行业产能优化。

关键信息

• 政策放松路径包括：降低首付比例、放宽限购范围、提高公积金贷款额度等。
• 历史宽松周期显示，需求端政策放松有助于销售止跌见底，通常滞后于政策放松2-6个月。
• 土地两集中供应模式将有所调整，以缓解房企拿地资金紧张问题。

2. 公司：真正的安全是什么？

核心内容

房企的短期安全主要依赖销售和偿债能力，中期安全取决于土储质量，长期安全则与多元化战略相关。行业正处于由增量向存量转型的阶段，房企需在这些方面加强应对。

主要观点

• 短期风险：销售压力和偿债压力是房企短期财务安全的主要威胁。房企通过打折促销、股权合作等方式换取现金流，但长期利润受损。
• 中期风险：土储质量直接影响销售回款能力，需关注土地布局、结构和成本。
• 长期风险：房企需顺势而为发展多元业务，如物业管理、商业地产、长租公寓等，但需注意资金压力和运营能力的匹配。

关键信息

• 部分房企提前赎回海外债务以缓解短期偿债压力。
• 代建业务因其轻资产属性，面临偿债风险的概率较低，或成为房企发展的下一个窗口。
• 人口向五大核心城市群聚集，为房地产市场需求提供长期支撑。

3. 资产：收并购工具已备好，实物收并购需要考虑哪些因素？

核心内容

收并购是出险房企自救和行业产能出清的重要手段，但需谨慎评估资产和公司层面的风险。

主要观点

• 资产层面收并购：需关注资产的区位、经营状况和退出方式，这些因素直接影响资产价值和后续去化表现。
• 公司层面收并购：需关注管理整合和战略协同，如企业文化、人才、系统整合等。若整合不力，可能对现金流造成更大拖累。

关键信息

• 收并购需通过充分尽调了解资产和公司层面的风险。
• 成功案例包括宝龙商业收购浙江星汇、世茂服务收购浙大新宇、万科收购印力集团等。
• 龙头房企在收并购中更有优势，能更有效地实现资产和业务协同。

4. 投资建议

核心内容

在政策纠偏和行业修复背景下，建议关注具备高信用、稳健经营、多元业务布局和区域优势的房企。

主要观点

• 全国性央国企：如华润置地、招商蛇口、建发国际集团，因其在收并购中具备优势，有望实现利润增厚和业务协同。
• 高信用龙头房企：如保利发展、中国海外发展、万科A和金地集团，具备较强的抗风险能力和市场竞争力。
• 财务稳健的头部民营企业：如龙湖集团、旭辉集团、宝龙地产，具备一定的融资能力和业务潜力。
• 区域龙头房企：如滨江集团，深耕核心区域，资源丰富。
• 估值错杀修复的民企：如新城控股、金科股份，有望在市场修复中获得估值提升。

关键信息

• 行业总量稳定，但区域分化明显。
• 政策发力将从资金面转向需求面，板块Beta行情持续。
• 高信用房企在收并购中更有机会捕获优质资产，实现Alpha收益。

5. 风险提示

核心内容

行业修复存在不确定性，需关注政策放松不及预期、需求回暖缓慢等风险。

主要观点

• 政策放松和需求回暖不及预期可能导致销售下滑和房企资金回笼困难。
• 热点城市需求端政策放松不及预期，可能影响地方性房企表现。
• 投资评级为“看好”，意味着行业指数在6个月内可能跑赢沪深300指数10%以上。

关键信息

• 投资建议基于相对评级体系，不代表绝对投资建议。
• 投资者应结合自身情况独立评估信息和建议，不依赖单一评级结论。
• 本报告信息来源于公开资料，不保证其真实性、准确性及完整性。

附：投资评级定义

• 看好：行业指数相对于沪深300指数表现 +10% 以上
• 中性：行业指数相对于沪深300指数表现 -10% ∼ +10% 之间
• 看淡：行业指数相对于沪深300指数表现 -10% 以下