2021-11-23-物联云仓-2021北京物流地产市场发展报告_19页_1mb

宏观环境

2021年前三季度，在促消费政策和节庆活动带动下，北京居民消费持续回暖。物流政策主要聚焦巩固疏解成效，三环内禁建物流仓储设施，同时优化物流基础设施布局，打造重要物流节点。

仓储设施分布

北京仓储设施高度集中，其中通州、顺义、大兴三地集中了超过90%的高标仓资源。高标库总量达709.04万㎡，普通库及厂房分别占比6.36%、13.49%。区域分布不均衡，近郊仓占比过半，楼库供应大量增加。

租金走势

2021年北京市高标库平均租金达58.21元/m²·月，租金水平受强劲租赁需求支撑，近两年租金小幅上涨但涨幅趋缓。2022年预计保持平稳趋势，但随着供应增加，租金上涨动力减弱。

空置率走势

2021年北京市高标库平均空置率为2.72%，较去年小幅上升。预计2022年空置率将继续小幅上升，主要因新增供应中楼库占比高，对快递快运类客户作业不便。

租赁需求

2021年租赁需求热点集中在顺义、通州、大兴三地。电商、快递快运为主要需求方，租户最关注仓库类型、地理位置、配套设施以及交通条件。超过40%的需求集中在1万㎡以上的大型仓库。

一手土地供应

2021年北京物流用地供应仅60公顷，创三年来新低。新出台的《北京物流专项规划（2020-2050）》明确限制物流仓储用地供应总量，预计2022年土地供应将更加收紧。

子市场分析

• 顺义区：物流设施快速扩张但存在散乱问题，未来将向规范化、高效化方向发展
• 通州区：物流基础完善但智能化水平待提高
• 大兴区：物流基础设施相对滞后，未来发展将聚焦电商快递、医药、航空等领域

2022年展望

2022年北京物流地产市场新增供应将增加，但租金保持平稳，空置率小幅上升。存量市场主要面临楼库供应比例偏高、智能仓储需求外溢、土地供应受限等问题。整体市场发展将更加注重供需结构的优化。