20190804-华泰证券-建筑建材：老旧小区改造提速，万亿市场待开启_24页_1mb

老旧小区改造行业研究报告总结

核心内容

老旧小区改造正成为城市更新的重要组成部分，政策推动、融资模式创新及发展规律共同促进了这一市场的快速发展。预计全国范围内的老旧小区改造投资有望超1.2万亿元，若考虑电梯、管网改造等运营受益项目，整体市场空间可能超过4万亿元。改造内容涵盖基础设施更新、房屋修缮及公共服务完善，其中防水、管材、涂料等细分领域需求显著增长。

主要观点

1. 政策支持：中央及地方政府持续出台政策推动老旧小区改造，将其纳入城镇保障性安居工程，明确改造内容及资金来源。
2. 市场空间广阔：预计全国待改造老旧小区面积约为40亿平方米，投资强度在300-400元/平方米，带动约1.2-1.6万亿元的市场空间。
3. 融资模式创新：财政、居民及社会资本三方出资模式有望成为主流，其中社会资本和居民出资模式可以降低财政压力并提升市场可持续性。
4. 建筑设计公司受益：老旧小区改造勘察设计取费比例较高，且项目规模与设计公司EPC能力匹配，建筑设计公司有望从设计及施工业务中受益。
5. 建材需求释放：防水、保温、管材、涂料等细分领域需求增长显著，市场空间分别达到300亿、180亿、150亿及400亿。

关键信息

政策背景

• 2019年中央政策：中央多次强调老旧小区改造，将其作为稳投资和扩内需的重要手段。
• 政策内容：改造内容包括水、电、气、路、屋顶、电梯等，分为基本、提升及公共服务三类，优先实施基本改造。
• 财政支持：中央补助资金已纳入旧改项目，地方财政承担主要支出，但社会资本和居民出资比例有望上升。

市场空间

• 基础改造：全国待改造老旧小区约40亿平方米，投资强度预计为300-400元/平方米，市场空间约1.2-1.6万亿元。
• 电梯需求：若全部加装电梯，新增投资或超两万亿元。
• 户内改造：电气改造及更新装修市场空间约6500亿元。
• 区域差异：不同地区投资强度差异较大，例如安徽为138.59元/平方米，广州为252元/平方米，部分项目可达670元/平方米。

融资模式

• 资金来源：财政资金、居民自筹及社会资本。
• 财政占比：基础改造财政出资占比约90%，但未来有望下降。
• 居民出资：可通过住宅专项维修资金、物业资金等渠道，部分城市允许使用住房公积金。
• 社会资本参与：通过直接投资、资产权益落实等方式，市政管线、电梯、停车管理等项目可引入社会资本。

承包主体

• 中小建企主导：老旧小区项目承包商以中小建企为主，单体项目小但数量多。
• 上市公司受益：区域性中型建筑企业及建筑设计龙头受益，如浦东建设、重庆建工、建研院、华建集团、华阳国际等。

建材需求

• 防水：预计超300亿元，主要来源于屋面防水及新装电梯。
• 保温：约180亿元，来自节能改造及屋面板更换。
• 管材：约150亿元，来自给排水及热力污水改造。
• 外墙涂料：约100亿元，来自节能改造。
• 内墙涂料：若全部重涂，可带来400亿元需求。

风险提示

• 改造速度不及预期：政策执行力度和改造进度可能影响市场空间释放。
• 上市公司参与程度：部分企业可能未能充分参与改造项目，影响其收益。

建议关注

• 建筑公司：区域性中型建筑企业及建筑设计龙头，如浦东建设、重庆建工、建研院、华建集团、华阳国际。
• 建材公司：东方雨虹、北新建材、三棵树、伟星新材等细分行业龙头。

图表目录

• 图表1：19年以来中央政府层面多次强调老旧小区改造工作
• 图表2：2019年以前中央及地方出台的部分老旧小区整治相关文件
• 图表3：09年之后棚改（拆除重建）成为旧改主流
• 图表4：央行PSL期末及同比增速
• 图表5：央行PSL每半年新增金额
• 图表6：棚改与旧改对比分析
• 图表7：美国私人住宅投资及提升改造投资占比
• 图表8：美国房价指数与住宅结构投资的关系
• 图表9：中央及部分地方政府对老旧小区改造内容的描述
• 图表10：老旧小区改造项目对工程范围描述的案例
• 图表11：常见改造内容投资强度
• 图表12：部分老旧小区改造项目单位投资强度及总市场空间测算
• 图表13：2019年全省城市老旧小区整治改造计划汇总表
• 图表14：部分广州市招标老旧小区改造项目投资强度
• 图表15：广州市越秀区18年老旧小区改造项目工程投资与投资强度测算
• 图表16：老旧小区改造资金来源梳理
• 图表17：部分宁波小区住宅维修专项资金缴存情况
• 图表18：广州市越秀区19年老旧小区改造项目建设单位与施工承包商
• 图表19：广州市越秀区19年部分老旧小区改造项目施工合同额与勘察设计合同额对比