老旧小区改造提速_万亿市场待开启_24页_1mb

老旧小区改造行业研究报告总结

核心内容概览

老旧小区改造作为城市更新的重要组成部分，正在成为政策推动下的重点方向。中央及地方政府持续出台相关政策，支持老旧小区改造工作。改造内容涵盖基础设施更新、公共服务完善及居民生活品质提升等多个方面。随着政策和融资模式的优化，老旧小区改造市场空间广阔，预计总投资额将超1.2万亿元，若包含电梯和管网改造等运营类项目，整体市场空间有望达到3.2万亿元以上。

主要观点

• 政策驱动：中央及地方政府多次强调老旧小区改造的重要性，将其作为稳投资、扩内需的重要手段。
• 市场潜力巨大：全国待改造老旧小区面积约40亿平方米，按投资强度300-400元/平方米估算，市场空间可达1.2-1.6万亿元，若考虑电梯等运营类项目，整体市场空间可能达到3.2万亿元以上。
• 融资模式创新：老旧小区改造将逐步由财政、居民和社会资本三方共同出资，以缓解政府财政压力，增强市场可持续性。
• 建筑设计公司受益：老旧小区改造勘察设计合同额占施工合同额的比例较高（平均6.2%），且改造项目适合EPC模式，建筑设计公司有望从中受益。
• 建材细分领域受益：防水、管材、涂料、保温材料等细分行业龙头有望在改造中获得显著需求增长，重点推荐东方雨虹、北新建材、三棵树和伟星新材等。

关键信息

政策背景

• 2019年中央政治局会议明确实施老旧小区改造。
• 国务院及住建部、发改委、财政部联合发布《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，将旧改纳入城镇保障性安居工程。
• 财政部明确居民出资可通过住宅专项维修资金及公共收益等方式落实。

市场空间测算

• 基础类改造：预计全国市场空间为1.2-1.6万亿元，投资强度为300-400元/平方米。
• 电梯加装：若全部加装电梯，可新增约2万亿元市场空间。
• 户内改造：若全部进行户内电气改造，可带来约6500亿元市场空间。

融资模式

• 财政资金仍是主要来源，但居民和社会资本的参与度正在提高。
• 以财政为主、居民和社会资本共同出资的模式有望成为主流。
• 社会资本通过市场化方式参与，如管线单位直接投资、电梯企业代建、运营方自建等。

投资强度与项目内容

• 常见改造内容包括水电气路、屋面防水、外墙粉刷、道路改造、停车位、绿化、电梯等。
• 投资强度因地区和项目内容不同而存在较大差异，如广州平均为252元/平方米，安徽为139元/平方米。

投资主体与市场格局

• 老旧小区改造项目多由地方政府主导，承包商以当地中小型建筑公司为主。
• 上市公司中，中型建筑企业及建筑设计龙头（如建研院、华建集团、华阳国际）受益程度较高。
• 项目单体投资较小，但数量多，有利于区域型企业。

风险提示

• 老旧小区改造落地速度不及预期。
• 上市公司参与程度不及预期。

建材与建筑行业受益分析

防水市场

• 防水需求有望超300亿元，主要来自屋面防水及新装电梯。
• 防水卷材需求增长显著，重点推荐东方雨虹、北新建材等。

管材市场

• 给排水及小区热力污水改造带来约150亿元管材需求。
• 重点推荐伟星新材等。

保温与涂料市场

• 节能改造带来约180亿元保温材料需求，外墙涂料需求约100亿元。
• 若内墙全部重涂，建筑涂料需求可达400亿元。

投资强度测算

• 北京市技术经济指标测算的投资强度为246元/平方米，但实际人工成本和材料价格上涨可能使投资强度上升20%以上。
• 若考虑电梯和户内改造，整体市场空间可能显著扩大。

建议关注企业

• 建筑设计公司：建研院、华建集团、华阳国际等。
• 建材细分龙头：东方雨虹、北新建材、三棵树、伟星新材等。
• 区域型建筑公司：如浦东建设、重庆建工等。

总结

老旧小区改造在政策驱动下有望加速推进，市场空间广阔。随着融资模式的多元化和居民参与度的提升，改造市场将逐步释放。建筑设计公司和建材细分龙头有望从中受益，关注其EPC能力和产品在旧改中的适用性。整体来看，老旧小区改造将成为推动建筑与建材行业发展的新引擎。