房地产行业竣工周期之外的第二β：老旧小区改造（行业篇）-20200305-招商证券-47页_2mb

老旧小区改造（行业篇）总结

核心内容

老旧小区改造是一项重要的民生工程和发展工程，旨在改善居民居住环境，提升城市吸引力。自2020年起，改造力度有望大幅提速，成为竣工周期之外的第二β。预计全国老旧小区改造市场空间或达5万亿+，若按五年改造期计算，每年可贡献约1万亿的投资额。此外，居民自发户内装修将带来约0.6万亿的市场空间。

主要观点

• 时间与政策背景：2020年起老旧小区改造有望大规模上量，政策支持推动其成为重要的投资方向。
• 区域分布：东部和中部地区因房龄偏老，改造需求更强烈，广东、江苏、山东等省份改造需求尤其突出。
• 资金来源：财政资金将先行发力，通过专项债等方式支持，同时鼓励社会资本参与，形成多元化的融资模式。
• 改造内容分类：老旧小区改造分为基本类（如水电气路管道及墙面翻新）、提升类（如配建停车场）和完善类（如社区服务设施）三类，基本类改造优先级最高，占比最大。

关键信息

行业受益情况

老旧小区改造市场空间测算

• 基本类改造：预计全国至少需加装204万部电梯，市场空间约8000亿元；需新增约1076万个泊位，市场空间约5000亿元。
• 提升类改造：配建停车场为提升类重点，全国市场空间约5000亿元。
• 完善类改造：社区服务设施改造，主要受益物业行业。

居民户内装修市场空间

• 测算方法：4200万户老旧小区中约20%-30%进行户内二次装修，户均费用约5万元，市场空间约4200-6300亿元。

政策与市场驱动

• 政策支持：2019年中央财政首次将老旧小区改造纳入专项资金支持范围，各地政府亦出台补贴政策。
• 行业趋势：老旧小区改造将推动行业集中度提升，企业需具备高设计能力与综合实力。

风险提示

• 推进力度不及预期
• 财政资金支持力度不及预期
• 社会资本参与度不及预期
• 居民户内装修意愿不及预期

行业投资建议

机械行业

• 五洋停车：具备全面资质，产业链布局完善，推荐重点关注。
• 康力电梯、广日股份、上海机电：电梯行业受益明显，盈利能力有望修复。

建材行业

• 三棵树、亚士创能：外墙涂料受益显著，行业集中度提升。
• 东方雨虹、科顺防水：防水行业受益于房屋修缮，龙头地位稳固。
• 伟星新材：PPR业务龙头，市场渗透率持续提升。

轻工行业

• 欧派家居、尚品宅配、索菲亚、志邦家居：定制家居需求上升，品牌与渠道优势明显。
• 大亚圣象、好太太、奥普家居：家居用品受益于户内装修，市场空间广阔。

家电行业

• 华帝股份、万和电气、老板电器：厨房电器需求旺盛，市场空间大。
• 美的集团、海尔智家：白电龙头，受益于旧房改造带来的升级需求。

物管行业

• 碧桂园服务、雅生活服务、保利物业、招商积余、绿城服务：物业管理行业迎来发展机遇，品牌与服务能力强的公司更具优势。

分析师承诺

本报告由招商证券研究发展中心多位分析师共同撰写，分析师承诺报告内容真实反映其研究观点，且与公司薪酬无直接关联。

投资评级定义

• 短期评级：基于公司股价相对沪深300指数的表现。

  • 强烈推荐：股价涨幅超基准指数20%以上
  • 审慎推荐：股价涨幅超基准指数5-20%
  • 中性：股价变动幅度介于±5%
  • 回避：股价表现弱于基准指数5%以上

• 长期评级：基于公司长期竞争力与行业平均水平比较。

  • A：竞争力高于行业
  • B：竞争力与行业一致
  • C：竞争力低于行业

• 行业投资评级：基于行业指数与沪深300指数比较。

  • 推荐：行业基本面向好
  • 中性：行业基本面稳定
  • 回避：行业基本面清淡

重要声明

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