20211214-安信证券-房地产行业_沉舟侧畔千帆过_45页_1mb

文档总结

核心内容

本报告由安信证券发布，主要分析中国房地产市场与经济结构转型的现状及趋势，通过对比日韩台的发展阶段，探讨中国当前所处的经济转型期。同时，报告从工业和上市公司两个维度分析中国经济结构的变化，并结合出口交货值、资本开支、增加值、营收增速、市值占比等指标进行详细测算。

主要观点

房地产市场转折

• 房地产市场正面临重要转折，商品房销售面积增速与新增城镇常住、就业人口增速的差距逐渐扩大。
• 2021年10月商品房销售面积累计增速为7.3%，若延续下滑趋势，预计2021年全年商品房销售面积增速将为0%。
• 2014年起，商品房销售面积增速每年约为3%，其中2014-2019年新增城镇就业人口增速约为1%，并假设改善型商品房销售面积及其他合起来的增速为2%。

中国经济结构转型

• 中国正处于经济结构转型的关键阶段，与日韩台的转型过程具有可比性。
• 中国房地产市场的发展阶段与日本、韩国、中国台湾在相应时期相仿，但存在时间上的滞后。

关键信息

商品房销售与人口数据

• 商品房销售面积增速与新增城镇常住、就业人口增速的差距在2010-2021年间显著。
• 通过5年移动平均（5YMA）和HP滤波处理后，数据趋势更加清晰。

东亚经济体对比

• 中国：对标基准为2010年，住宅投资/GDP顶点占比为8.33%，触顶年份为2013年，与对标年份差距+3年。
• 日本：对标基准为1968年，住宅投资/GDP顶点占比为8.26%，触顶年份为1973年，与对标年份差距+5年。
• 韩国：对标基准为1991年，住宅投资/GDP顶点占比为8.07%，触顶年份为1991年，与对标年份差距0年。
• 中国台湾：对标基准为1987年，住宅投资/GDP顶点占比为7.69%，触顶年份为1993年，与对标年份差距+6年。

工业与出口数据

• 中国工业出口交货值占全球市场的份额在2010-2019年间有所提升，部分行业如计算机、通信和其他电子设备制造业、光学光电子等增速较快。
• 2010年至2019年申万二级行业营业收入算术平均增速显示，高增速行业（如光学光电子、软件开发等）平均为20%以上，低增速行业（如商用车、一般零售等）平均为5%以下。

上市公司分析

• 上市公司按营收增速分为高、中、低三组，分别对应不同的行业类别。
  • 高营收增速：高端制造业、高耗能制造业、生产型服务业、生活型服务业等。
  • 中营收增速：传统制造业、部分生产型服务业等。
  • 低营收增速：第一产业、部分传统制造业等。
• 不同营收增速分组的利润总额、增加值、资本开支、员工人数、市值占比、股价变化等指标存在显著差异。
• 高营收增速行业在过去11年中的几何平均涨幅为5%，中营收增速行业为9.7%，低营收增速行业为-1.5%。

营收增速与增加值关系

• 高营收增速行业的增加值占比相对较高，表明其在经济结构转型中起着关键作用。
• 低营收增速行业的增加值占比相对较低，且增长趋势放缓。

结构转型趋势

• 中国正从以房地产和传统制造业为主的经济结构向以高端制造业、生产型服务业和生活型服务业为主导的结构转型。
• 从历史数据来看，中国房地产市场的发展已接近其顶点，未来可能进入调整期。
• 工业和上市公司数据表明，中国正在加速向高附加值、高技术含量的行业转型，同时部分传统行业面临增长放缓。

风险提示

• 疫情发展超预期
• 地缘政治风险

免责声明

• 本报告仅供安信证券客户使用，不构成投资建议。
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总结

本报告通过分析商品房销售与人口数据、东亚经济体对比、工业出口与增加值、上市公司营收与市值等多维度数据，揭示了中国房地产市场面临转折，经济结构正在向更高附加值行业转型。未来，随着房地产市场调整，中国需加快产业升级，推动高端制造业和服务业的发展，以实现经济结构的优化和增长的可持续性。