20230317-YY评级-地产宏观速递（Feb）_强竣工中销售弱拿地_回暖仍需政策护航_2页_213kb

2023年房地产市场总结

核心内容概述

2023年以来，中国房地产市场呈现出结构性改善的趋势，但整体仍面临复苏乏力的挑战。销售端有所回暖，但持续性存疑；土地市场依旧冷淡，政策支持尚未有效提振市场信心；政策端则在需求端和供给端采取不同策略，推动行业向更加稳健和多元化的方向发展。

主要观点分析

销售端：结构性改善，但总量仍偏弱

• 销售降幅收窄：2023年地产销售数据表现较为积极，销售降幅明显收窄，表明市场在前期需求积压后有所释放。
• 二三线城市边际回暖：2月数据显示，二三线城市回暖力度较大，显示区域市场存在一定的复苏迹象。
• 房价与二手房价格指数改善：70城房价环比上涨，二手房价格指数同比降幅收窄，反映市场信心逐步恢复。
• 但持续性存疑：春节效应过后，市场购买意愿和能力尚未完全恢复，1-2月累计成交面积仍低于近五年平均水平，总量偏弱格局未改。

土地市场：冷淡依旧，短期回暖难以为继

• 土地购置数据未披露：统计局未公布土地购置面积和成交价款数据，但结合市场情况推测，开发商拿地仍较为谨慎。
• 土地市场持续低迷：去年下半年以来，土地成交价款大幅下降，当前土地购置费累计同比转正可能只是短期现象。
• 投资积极性未恢复：土地市场缺乏长期支撑，房企投资意愿仍处于低位，尤其民企资金链尚未好转。

政策端：需求端政策力度不足，供给端持续推进“三支箭”

• 需求端政策加码有限：近一个月内，公积金政策、限购限贷松绑、房贷利率下调等政策持续加码，但力度不够明显，未能显著刺激市场。
• 供给端政策逐步落地：
  • “第三支箭”细化：证监会启动不动产私募投资基金试点，旨在拓宽房企股权融资渠道，促进资产盘活与杠杆降低。
  • 住房租赁融资支持：央行与银保监会发布《征求意见稿》，涉及17条政策，重点支持住房租赁企业的专业化、规模化发展，自持物业房企有望优先受益。
  • 多元化融资渠道拓展：后续将尝试推出多种与住房租赁相关的金融产品，如住房租赁金融债券、担保债券及房地产投资信托基金（REITs）等，以增强行业资金流动性。

关键信息提炼

• 销售回暖但持续性存疑：结构性改善明显，但总量仍偏弱，需政策持续支持。
• 土地市场冷淡：开发商拿地谨慎，土地购置费转正或为短期现象，市场缺乏长期支撑。
• 政策导向明确：供给端政策持续推进，尤其关注住房租赁领域，通过金融工具支持房企优化资产负债表。
• 央国企融资保持正增长：保利、华发、万科等房企已公布定增计划，融资政策向优质自持物业房企倾斜。
• 行业格局将重塑：政策支持下，行业正经历新一轮洗牌，优质房企有望获得更多发展机会。

结论

2023年房地产市场在销售端出现结构性改善，但整体仍处于复苏初期阶段，市场信心和购买力尚未全面恢复。土地市场持续低迷，显示房企投资意愿仍不足。政策端更侧重于供给端改革，通过金融工具支持房企盘活资产、优化结构，为行业提供新的发展路径。未来，政策持续性与市场信心恢复将是决定房地产市场能否真正复苏的关键因素。