信用债专题：银行对公信贷有什么变化？~房地产业-20190520-天风证券-11页_1mb

信用债专题总结：房地产业信贷融资变化分析

核心内容

本报告分析了2010年以来房地产业在银行对公贷款中的信贷融资变化，揭示了房地产信贷政策与市场环境的相互作用。报告指出，房地产贷款规模及结构的变化不仅反映了行业自身的发展情况，也体现了宏观政策调控的影响。

主要观点

• 房地产业信贷融资水平在不同时间段内经历了显著波动，主要受政策调控、融资渠道变化及市场供需关系影响。
• 2011年至2013年，房地产信贷热度不减，尽管监管力度加大，但融资成本下降促使房地产企业积极获取贷款。
• 2014年至2015年，随着政策松绑和货币政策宽松，房地产信贷投放大幅增加，但融资渠道多元化开始对表内信贷形成替代。
• 2016年，监管政策进一步收紧，导致房地产贷款显著下滑，尤其在开发贷和并购贷方面。
• 2017年至2018年，由于其他融资渠道受阻，表外资金回表推动房地产对公贷款大幅回升，但监管仍保持高压态势。
• 2019年，房地产市场有所回暖，但“房住不炒”政策持续施压，结构性去杠杆政策可能对表内信贷投放造成限制。

关键信息

信贷政策演变

• 2011-2013年：监管加码，但房地产信贷热度仍在，银行普遍强调风险控制。
• 2014-2015年：监管松绑，政策支持房地产市场，信贷投放达到高峰。
• 2016年：分类监管和融资渠道替代导致房地产贷款显著下滑，部分银行因违规被处罚。
• 2017-2018年：表内监管持续，但因其他融资渠道受限，表外资金回表推动房地产信贷大幅回升。
• 2019年：政策环境趋于复杂，结构性去杠杆和“房住不炒”政策对房地产融资形成压力，预计表内信贷投放将有所放缓。

融资渠道变化

• 国内贷款：一直是房地产企业最重要的外部融资渠道，但近年来占比有所下降。
• 非标融资：在2014-2016年间对表内信贷形成替代，但2017年后受监管影响逐步受限。
• 债券融资：在2016年后成为房地产企业融资的重要补充，但整体仍受政策约束。
• 表外资金回表：2017-2018年成为推动房地产贷款回升的主要因素。

贷款质量

• 房地产业不良贷款率整体低于银行平均水平，但在2015-2016年因市场过热和政策放松有所上升。
• 2017年后，不良贷款率呈现分化趋势，部分银行表现改善，但整体质量仍不稳定。

表内信贷政策

• 各银行对房地产贷款的政策执行存在差异，但总体趋势是从严控制，尤其是对高风险区域和项目。
• 大行普遍采取谨慎态度，强调名单制管理和风险限额控制。
• 部分银行如招商银行、中信银行在政策执行上更为灵活，但仍遵循国家调控方向。

结构变化

• 2010-2013年：房地产贷款占比相对稳定，政策收紧但企业仍积极融资。
• 2014-2015年：房地产贷款占比显著上升，达到15.79%，政策支持与市场热度共同推动。
• 2016年：房地产贷款占比下降至-2.02%，政策严格限制开发贷，同时融资渠道受限。
• 2017-2018年：房地产贷款占比回升至24.23%，因其他融资渠道受限，表外资金回表推动。
• 2019年：预计表内信贷增长将放缓，政策对融资环境的约束持续存在。

风险提示

• 政策变化超预期可能对房地产信贷融资产生重大影响。
• 经济下行风险可能进一步压缩房地产融资空间。

图表与数据

• 图1：16家上市银行各行业新增贷款占比变化
• 图2：房地产业信贷水平变化
• 图3：房地产业不良贷款率变化
• 图4：政策阐释银行与未阐释银行新增房地产贷款/新增对公贷款对比
• 图5：房地产开发贷款余额同比
• 图6：房地产开发贷款余额及个人住房贷款余额同比
• 图7：样本银行房地产信贷投放节奏

表格与政策梳理

• 表1：房地产贷款“四三二”要求
• 表2：2014-2015年部分银行房地产信贷政策梳理
• 表3：2016年银监会对房地产信贷监管政策
• 表4：2016年部分银行房地产信贷政策梳理
• 表5：2017年至今部分银行房地产信贷政策梳理

结论

房地产信贷融资的变化是政策调控与市场供需共同作用的结果。随着金融监管的不断深化，房地产贷款的发放受到更多约束，信贷结构逐步优化，不良贷款率整体保持较低水平。未来，房地产信贷仍将受到政策与市场环境的双重影响，需持续关注其变化趋势。