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物业企业跑马圈地，开启行业军备竞争

核心内容

近期，多家房地产及物业管理企业发布业绩公告，显示出行业增长态势。融创中国、融创服务、新城悦服务等公司业绩表现突出，归母净利润同比显著增长，主要得益于在管面积扩大、增值服务收入增加、母公司的支持及收并购等举措。政府工作报告释放出房地产行业发展的三大信号，包括坚持“房住不炒”定位、大力发展租赁以解决大城市住房问题、实施城市更新行动以提升存量住房。这些政策将促进行业稳步发展。

主要观点

• 物业企业增长显著：物管企业如融创服务、新城悦服务、时代邻里等，因在管面积增加、增值服务收入增长及运营优化，业绩增长明显。
• 行业集中度加速提升：随着行业集中度的提升，大中型物管企业在未来三年仍将保持高增长速度。
• 政策导向明确：政府工作报告再次强调“房住不炒”，并提出通过增加土地供应、专项资金支持、集中建设等方式解决大城市住房问题，同时推动城市更新。
• 物企军备竞争加剧：各大物管公司积极进行收并购，如龙湖物业收购亿达服务、恒大物业收购亚太酒店物业、碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务，以迅速扩大市场份额和业务范围。
• 投资建议：当前板块估值处于低位，建议适当增配，关注四条投资主线：均衡型房企、永续经营型房企、城市更新型房企及优质物管企业。

关键信息

业绩亮点

• 融创中国：归母净利润同比增长36.9%，主要由于物业销售交付面积增加及股权投资带来的收益。
• 时代邻里：归母净利润同比增长93.7%，受益于在管面积增长、增值服务收入提升及运营成本降低。
• 融创服务：归母净利润同比增长122.6%，得益于母公司支持与市场化拓展。
• 新城悦服务：归母净利润同比增长60.4%，主要因在管规模持续扩大。

收并购案例

• 龙湖物业：2021年3月4日以12.73亿元收购亿达服务100%股权，迅速扩大东北地区市场份额。
• 恒大物业：2021年1月29日以15亿元全资收购亚太酒店物业，提升在公建领域的管理能力。
• 碧桂园服务：2021年2月25日以48.47亿元收购蓝光嘉宝服务64.62%股份，使在管面积达到5亿平方米。

政策信号

1. 坚持“房住不炒”定位：房地产长效机制进入技术落实阶段，政策手段更加明确。
2. 大力发展租赁市场：解决大城市住房问题，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。
3. 实施城市更新行动：老旧小区改造任务增加至5.3万个，释放存量市场空间。

投资建议

• 均衡型房企：万科A、旭辉控股、建发国际控股。
• 永续经营型房企：华侨城A、融创中国、新城控股、宝龙地产、华润置地、龙湖集团。
• 城市更新型房企：龙光集团、佳兆业集团。
• 优质物管企业：永升生活服务、碧桂园服务、金科服务、华润万象生活、融创服务。

风险提示

• 项目交付风险：房企项目交付低于预期可能影响企业声誉及财务状况。
• 销售增长风险：行业销售增长低于预期可能影响企业盈利能力。
• 政策调控风险：调控政策超出预期可能对行业造成较大影响。

数据统计

• 股票家数：128
• 行业总市值：20,467.66亿元
• 流通市值：19,599.25亿元
• 行业市盈率TTM：8.38
• 沪深300市盈率TTM：15.8

行业趋势

• 流动性拐点：2020年末狭义及广义流动性拐点出现，货币政策逐步回归正常化。
• 社融数据：2021年2月新增社融规模创同期新高，但增速预计仍将下行。
• 板块表现：申万地产板块上周下跌0.75%，年初上涨0.14%，在所有申万一级行业中排名靠后。

个股表现

• 涨幅居前：宁波富达、金融街、华侨城A、迪马股份等。
• 跌幅居前：海航基础、美好置业、ST爱旭、华夏幸福等。
• 交易额靠前：万科A、保利地产、华侨城A、华夏幸福等，交易额均超45亿元。

总结

当前房地产及物业管理行业呈现积极增长态势，政策导向明确，行业集中度加速提升，头部企业通过收并购迅速扩大市场份额。建议投资者关注均衡型、永续经营型、城市更新型及优质物管企业，同时注意项目交付、销售增长及政策调控等潜在风险。