20180208-联讯证券-联讯宏观专题研究_70年城市土地制度改革史_12页_813kb

文档总结：城市土地制度改革历史与未来展望

核心内容

本文总结了中国自1949年以来70年的城市土地制度改革历程，并分析了当前改革的动向与未来可能的路径。文章指出，土地制度改革是推动房地产长效机制建设的重要一环，同时强调了地方政府对土地财政的依赖以及改革可能面临的阻力。

主要观点

1. 土地制度改革的历史阶段
   城市土地制度经历了五个主要阶段：

   • 1949-1978年：行政划拨，土地无偿使用。
   • 1979-1988年：城市土地有偿使用制度建立。
   • 1988-1995年：城市土地流转制度建立。
   • 1996-2000年：土地储备制度建立，政府垄断土地供给。
   • 2001年至今：实施土地招拍挂制度。

2. 2018年改革动向
   2018年全国国土资源工作会议上，姜大明部长提出研究非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，同时深化农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

3. 未来改革方向
   文章提出未来改革可能采取的三点措施：

   • 拓宽地方政府财政资金来源：如开征房产税，减少对土地财政的依赖。
   • 提高住宅用地比例：通过增加住宅用地供应，缓解供需矛盾。
   • 疏通城乡二元土地制度：通过农村集体经营性建设用地的试点，缓解大城市土地供给压力。

关键信息

土地制度改革背景

• 2018年中央经济工作会议提出加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。
• 土地制度改革旨在提升土地资源配置效率，推动房地产市场健康发展。

土地财政的重要性

• 土地出让收入是地方政府重要的财政资金来源。
• 土地抵押融资是土地财政的重要补充，对基础设施建设有积极作用。

土地供应现状

• 自2014年起，国有建设用地供应面积持续下降，部分城市如北京住宅用地供应完成率长期低于100%。
• 住宅用地供应比例多数年份低于50%，部分城市如上海也低于60%。

非房地产企业土地转住宅的可能方式

• 第一种方式：通过土地储备机构征购非房地产企业土地，再进行招拍挂。
• 第二种方式：借助招拍挂系统，非房地产企业土地可公开转让给房地产企业。
• 第三种方式：允许非房地产企业将土地开发为住宅，但对外销售可能性较低。

改革的挑战与风险

• 地方政府短期内难以摆脱对土地财政的依赖，改革可能受限。
• 非房地产企业土地转为住宅用地可能对商品房市场造成调整压力。
• 城乡二元土地制度的改革需要政策支持和法律调整，短期内难以全面铺开。

图表说明

• 图表1：展示国有土地使用权出让收入对地方财政的重要性。
• 图表2：说明土地抵押融资作为土地财政的补充。
• 图表3：反映2014年后国有建设用地供应面积下降的趋势。
• 图表4：显示北京市住宅用地供应完成率持续低于100%。
• 图表5：呈现北京、上海住宅用地供应面积占比多数年份低于50%。

风险提示

• 地方政府对土地财政的依赖可能延缓改革进程。
• 非房地产企业土地转为住宅用地的规模可能有限，难以对市场产生显著影响。
• 城乡土地制度融合涉及法律与政策的复杂调整，存在不确定性。

结论

城市土地制度改革是推动房地产市场长效机制建设的关键。未来改革将更多聚焦于拓宽财政来源、提高住宅用地比例和疏通城乡土地制度。然而，改革的推进仍需考虑地方政府财政依赖、市场稳定性和法律调整等因素，短期内难以实现大规模突破。