宏观专题研究：70年城市土地制度改革史-20180208-联讯证券-12页

文档内容总结

核心内容

本文档是一份由联讯证券首席宏观研究员李奇霖发布的宏观研究报告，聚焦于中国城市土地制度改革的70年历程，并分析了未来住宅用地制度改革的可能方向。报告结合2018年全国国土资源工作会议的政策动向，提出未来改革的重点在于拓宽地方政府财政来源、提高住宅用地比例、疏通城乡二元土地制度，以应对当前房地产市场及土地财政面临的挑战。

主要观点

1. 城市土地制度改革的历史阶段

城市土地制度经历了五个主要阶段，分别是：

• 1949-1978年：行政划拨，土地无偿使用。
• 1979-1988年：有偿使用制度建立。
• 1988-1995年：土地流转制度建立。
• 1996-2000年：土地储备制度建立，政府垄断土地供给。
• 2001年至今：土地招拍挂制度全面实施。

2. 住宅用地制度改革的动向

2018年全国国土资源工作会议上，姜大明部长提出研究将非房地产企业依法取得使用权的土地用于住宅开发的政策，旨在推动建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，打破政府对住宅用地的垄断。

3. 未来改革方向

报告提出以下三点未来改革方向：

• 拓宽地方政府财政来源：通过开征房产税、增加地方政府债券额度等方式，减少对土地财政的依赖。
• 提高住宅用地比例：在国有建设用地供应减少的背景下，提高住宅用地在总供应中的占比。
• 疏通城乡二元土地制度：推动农村集体经营性建设用地进入住房市场，缓解大城市土地供给压力。

关键信息

1. 土地财政的重要性

• 土地出让收入是地方政府的重要财政来源，而土地抵押融资是其重要的补充。
• 土地财政的稳定依赖于土地供给控制，短期内难以大规模放开非房地产企业土地用于住宅开发。

2. 城市土地制度演变的影响

• 土地制度改革从计划经济向市场经济过渡，逐步引入市场机制，提高土地使用效率。
• 土地储备制度和招拍挂制度的建立，增强了政府对土地一级市场的控制，但也带来了土地供给受限的问题。

3. 住宅用地供给现状与问题

• 北京、上海等地的住宅用地供应面积占比长期低于50%。
• 住宅用地供给不足，导致房价难以有效调控，也限制了房地产市场的健康发展。

4. 风险提示

• 地方政府对土地财政的依赖仍较强，改革进展可能滞后于预期。
• 工业用地转住宅用地可能对市场造成冲击，需谨慎推进。

图表目录（摘要）

• 图表1：国有土地使用权出让收入是重要财政资金来源
• 图表2：土地抵押融资是土地财政的重要补充
• 图表3：2014年开始，国有建设用地供应面积下降
• 图表4：2014-2016年，北京市住宅供地完成率持续低于100%
• 图表5：北京、上海住宅用地供应面积占比多数年份低于50%

结论

报告认为，尽管未来住宅用地制度改革具有重要意义，但非房地产企业土地转住宅用地的规模可能有限。地方政府仍需在财政收入多元化、住宅用地比例提升和城乡土地制度融合等方面寻求突破，以实现房地产长效机制的建设。

附：分析师简介

• 李奇霖：联讯证券董事总经理、首席宏观研究员，执业编号S0300517030002。

附：研究团队联系方式

• 北京：周之音，电话010-66235704，邮箱zhouzhiyin@lxsec.com
• 上海：徐佳琳，电话021-51782249，邮箱xujialin@lxsec.com