20180305-中国银行-宏观观察_借鉴国际经验_加快我国土地和住房制度改革_15页_533kb

中银研究产品系列总结

核心内容概述

本文主要探讨我国土地和住房制度改革的历史变迁、现存问题及国际经验借鉴，并提出加快改革的五点建议。文章由李艳撰写，中国银行国际金融研究所发布，旨在为新时代土地与住房制度改革提供理论支持和实践参考。

主要观点与关键信息

一、我国土地和住房制度的建立与变迁

1. 土地供应和使用制度改革

   • 实行土地社会主义公有制，国有和集体土地并存。
   • 改革历程包括：
     • 从无偿使用转向有偿使用。
     • 允许土地进入市场流通转让。
     • 建立土地储备制度，加强政府对一级市场的控制。
     • 土地使用权出让方式转向招拍挂的市场化方式。
     • 加强土地出让收支管理，形成“收支两条线”机制。

2. 住房供应制度改革

   • 改革分为三个阶段：
     • 住房制度改革摸索推进（1980年代）。
     • 房地产市场逐步形成与发展（1990年代）。
     • 住房制度改革不断深化（1998年后）。
   • 1998年《通知》发布，取消福利分房，推进货币化、私有化住房制度。

二、存在的主要问题

1. 地方政府高度依赖土地财政

   • 土地出让收入占地方财政收入比重高达37.6%（2015年）。
   • 土地财政模式不可持续，加剧财政金融风险。
   • 地方政府通过土地出让融资，导致债务风险增加。

2. 土地招拍挂制度助推地价与房价上涨

   • 土地市场供不应求，招拍挂制度形成“价高者得”的机制。
   • 地价上涨推动房价上涨，催生房地产泡沫。
   • 土地财政对房价的间接推动作用显著。

3. 农民土地权益保障不充分

   • 农民在土地征收中所得比例较低，仅占5%左右。
   • 农村土地制度滞后，缺乏完善的抵押和担保机制。

4. 住房供应主体单一，保障制度不完善

   • 住房供应体系尚未形成多层次结构，保障房供应不足。
   • 存在廉租房资金缺乏长效机制、经济适用房激励不足、租赁住房供给不平衡等问题。

三、国际经验借鉴

1. 立法是改革的基础

   • 美、英、新加坡等国家通过立法保障土地与住房制度改革成果。
   • 强调法律对土地使用、征收、补偿等行为的规范与约束。

2. 重视使用权而非所有权

   • 国际趋势从重视土地所有权转向使用权，提升土地利用效率。
   • 美国、英国等国家通过法律明确土地使用权的保障与流转机制。

3. 土地价格平稳是房地产市场稳健发展的支撑

   • 新加坡通过组屋制度控制地价，保障住房可负担性。
   • 美国因土地供应充足，地价相对较低，支撑了房地产市场稳定。

4. 建立以市场为主导的住房制度

   • 德国和瑞士通过市场化运作，形成多元化的住房供应体系。
   • 政府在住房保障中扮演重要角色，但逐步让市场发挥决定性作用。

5. 构建多层次住房供应体系

   • 新加坡、英国等国家通过多层次住房供应体系满足不同收入群体需求。
   • 保障住房建设与市场住房供应相结合，形成系统化住房保障机制。

四、加快土地和住房制度改革的建议

1. 以立法明确土地产权制度安排

   • 完善土地承包权、经营权、使用权等制度，提高法律保障力度。
   • 推进“三权分置”改革，增强农民财产权利。

2. 解决城乡土地制度不平衡问题

   • 推进农村集体经营性建设用地与国有土地同权同价。
   • 建立多元土地供给体系，缓解城市土地供给压力。

3. 持续完善土地招拍挂出让制度

   • 提高土地出让的公平性、透明性和市场化程度。
   • 规范土地二级市场，加强市场监督与管理。

4. 构建稳定可持续的地方政府税收体系

   • 推动地方税体系建设，减少对土地财政的依赖。
   • 完善房地产税立法，合理设置土地、建设、交易、保有等环节税负。

5. 协调市场与政府在住房改革中的作用

   • 发挥市场在资源配置中的决定性作用，鼓励社会资本参与住房建设。
   • 政府需加强公共服务职能，保障基本住房需求，推动长效机制建设。

总结

本文系统梳理了我国土地和住房制度改革的历史与现状，指出当前存在的主要问题，如土地财政依赖、地价房价上涨、农民权益保障不足、住房供应结构失衡等。同时，通过借鉴国际经验，提出了加强立法、推进市场化、完善税收体系、协调政府与市场作用等五项改革建议，为我国土地与住房制度改革提供了理论支持与实践方向。