20130908-中泰证券-土地制度改革系列之一_蓝图篇-土地政策展望与解读_18页_798kb

土地制度改革专题报告总结

核心内容

土地制度改革是推动中国经济转型和资源优化配置的重要手段，旨在提升土地利用效率、促进城乡协调发展、解决土地财政依赖问题，并为相关行业带来制度红利。报告从城市与农村两个维度分析了当前土地管理存在的问题，并展望了未来改革路径与受益企业。

主要观点

• 土地改革是大势所趋：土地作为重要生产要素，其流动性障碍限制了资源的高效配置。土地改革是提高土地资源使用效率的必由之路，同时也是城镇化和产业协调发展的客观要求。
• 土地改革遵循“集中-分散-集中”规律：在经济发展初期，土地改革以公平分配为主；随着工业化发展，土地向优势农户集中，以提高农业效率；最终，土地制度改革将推动农业现代化、集约化和专业化。
• 土地制度改革与城镇化密切相关：城镇化过程中，农业人口向非农产业转移，土地利用方式从粗放到集约转变，土地制度需要同步改革以适应这一变化。

关键信息

一、城市土地管理问题

1. 政府垄断土地一级市场：地方政府控制土地供应，土地出让收入主要归地方所有，形成“土地财政”，推高地价。
2. 土地利用结构不合理：工业用地比例偏高，污染降低土地价值；商业用地不足，限制第三产业发展。
3. 用地空间布局混乱：工业区、居住区、商务区混杂，影响城市环境质量和整体效益。

二、农村土地管理问题

1. 农地产权主体模糊：农民在土地权利格局中处于弱势，影响土地流转积极性。
2. 土地流转规模小且效率低：土地流转多为农民之间的私下交易，缺乏规模化、规范化发展。
3. 土地交易市场不健全：信息不对称、缺乏中介服务、法律不完善，影响土地流转市场运行。
4. 农村社会保障不足：农民对土地依赖性强，缺乏足够的保障机制，制约土地流转意愿。

三、土地改革加速

• 广东推行“三旧”改造：推动存量用地优化配置，促进节约集约用地。
• 深圳试行产业用地供应机制：允许农村集体工业用地进入市场流通，推动土地市场化。
• 温州推出农村产权交易管理办法：12类农村产权可公开交易，推动土地流转规范化。
• 福建推进土地确权登记：推广土地规范流转模式，支持土地股份合作社发展。

四、土地改革未来路径

1. 提高土地利用效率：加快城市存量用地开发与流转，推动土地利用从粗放到集约转变。
2. 加强环境保护：发展排污权、碳排放权交易市场，完善环保法律法规，推动环保资本市场建设。
3. 促进地价合理回归：改变当前政府主导的供地方式，实现建设用地供给市场化。
4. 征收房产税：减少地方政府对土地财政的依赖，稳定财政收入。
5. 发行市政债券：拓宽融资渠道，推动城镇化建设，减少对土地出让金的依赖。
6. 土地确权进入快车道：农村集体建设用地确权工作加快，为土地流转提供制度保障。
7. 完善土地流转市场机制：健全法律法规，设立专门监管机构，建立中介服务机制，完善社会保障体系。

五、土改受益企业分析

1. 受益土地资源价值重估的上市公司

2. 受益污染物治理的环保公司

3. 受益多层次资本市场和金融创新发展的金融公司

• 建议关注公司：爱建股份、安信信托、中信证券、海通证券等。

4. 受益行业集中度提升的农业龙头企业

• 建议关注公司：隆平高科、瑞普生物、中牧股份、大北农、新研股份、吉峰农机等。

总结

土地制度改革正在加速推进，旨在解决土地资源利用效率低、土地财政依赖、城乡发展不平衡等问题。改革路径包括土地确权、土地流转市场完善、环保政策加强、金融创新支持等。未来，土地价值重估、环保产业崛起、金融创新和农业龙头企业扩张将成为土地改革带来的主要投资机会。