房地产行业2019年年报及2020年一季报总结及展望：财务状况持续改善，预收覆盖夯实业绩_16页_897kb

财务状况持续改善，预收覆盖夯实业绩

核心内容概述

本报告分析了2019年及2020年一季度中国房地产行业的财务状况、市场表现及未来展望，指出行业整体及龙头房企的财务状况持续改善，预收账款覆盖能力强，为未来业绩增长提供保障。同时，房地产板块在市场中表现落后，估值处于历史低位，但政策环境趋于宽松，为行业带来修复机会。

主要观点与关键信息

1. 板块分析：业绩稳步释放，财务状况改善

• 业绩增长：2019年，申万房地产板块整体营业收入同比增长21.4%，归属母公司净利润同比增长11.8%；2020年一季度，营业收入同比减少1.7%，归属母公司净利润同比减少39.7%。
• 大中型房企表现更优：15家大中型房企2019年营业收入同比增长27.1%，归属母公司净利润同比增长24.5%；2020年一季度营业收入同比增长1.2%，归属母公司净利润同比减少8.5%。
• 盈利能力：2019年板块销售毛利率为31.46%，销售净利率为11.72%；15家大中型房企销售毛利率为30.58%，销售净利率为12.46%，盈利能力高于板块。
• 成本控制：2019年板块期间费用率下降0.17个百分点至9.48%，15家大中型房企期间费用率下降0.26个百分点至7.77%，显示较强成本管控能力。
• 财务杠杆优化：2019年板块资产负债率为79.02%，净负债率为83.55%；15家大中型房企资产负债率为81.48%，净负债率为77.04%，显示行业整体负债水平下降。
• 预收款保障：2019年15家大中型房企预收账款+合同负债覆盖营收倍数平均为1.33倍，其中新城控股、蓝光发展、中南建设、金科股份等覆盖倍数显著高于平均水平，为未来业绩增长提供保障。

2. 市场分析：涨幅落后大盘，估值处于历史低位

• 市场表现：2020年年初至4月30日，申万房地产板块下跌10.5%，跑输沪深300指数6.0个百分点，在28个行业中排名第23。
• 重点房企表现：金科股份（+3.65%）、保利地产（+0.37%）表现优于板块，但整体板块仍受疫情影响。
• 估值情况：截至2020年4月30日，申万房地产板块市盈率（TTM）为8.41，较年初下降1.04，历史PE分位点为4.90%，股息率为3.18%，处于历史低位。

3. 展望：“三稳”定位不变，地方政策边际改善

• 政策导向：2020年第二季度，政策面继续坚持“因城施策”和“稳房价、稳地价、稳预期”的方针，调控政策以“稳”为主。
• 货币政策宽松：央行多次降准，改善房企融资环境。
• 地方政策放松：多地在土地款缴纳、预售条件及限购限售政策上有所放松，房地产市场热度下降背景下，调控政策从加严向放松转变。
• 房价预期：预计房价将保持平稳，不会出现大涨或大跌。

4. 投资建议

• 行业前景：当前行业估值处于历史低位，业绩确定性强，股息率高，政策宽松环境下有望持续修复。
• 重点推荐：万科A、保利地产、金科股份、中南建设、阳光城、招商蛇口、蓝光发展、华夏幸福等龙头房企。
• 受益标的：融创中国、龙湖集团、旭辉集团、中国奥园、中国恒大、中国金茂等。

风险提示

• 销售不及预期
• 调控政策放松不及预期

评级与分析师信息

• 行业评级：推荐
• 分析师：由子沛（华西证券房地产行业首席分析师）
• 研究助理：侯希得
• 联系方式：由子沛（youzp@hx168.com.cn），侯希得（houxd@hx168.com.cn）

盈利预测与估值（部分示例）

结论

2019年房地产行业整体业绩稳步增长，财务状况显著改善，大中型房企表现优于板块。2020年一季度受疫情影响，业绩有所下滑，但随着疫情控制，销售与业绩将逐步恢复。当前板块估值处于历史低位，具备投资价值，建议关注龙头房企及受益标的。