2018-保利投顾研究院-初识房地产系列之入门扫盲-22页_6mb

初识房地产系列总结

核心内容概述

房地产是指土地及其上的建筑物和构筑物，以及固定在土地和建筑物上的不可分离部分，如树木、电力设备、电梯等。它也被称为不动产或物业，具有三种表现形态：单纯的土地、单纯的建筑物、房地合一。房地产市场分为狭义和广义两种，狭义市场是房地产商品交易的场所，广义市场则包括土地出让、转让、抵押、开发，以及房产买卖、租赁、转让、抵押、信托等相关的活动。

房地产的分类与特性

分类

• 建成后的物业：
  • 居住物业：包括普通住宅、公寓、别墅等
  • 商业物业：包括商场、酒店、写字楼、出租商业楼等
  • 工业物业：包括工业厂房、工厂仓库、高新技术产业用房等
  • 特殊用途物业：如车站、码头、机场、加油站、赛马场、高尔夫球场等，需经政府特殊批准

特性

• 位置的固定性
• 地域的差别性
• 高值耐久性
• 保值增值性

房地产业的市场层级

• 一级市场：政府为主体，涉及土地出让、批租等
• 二级市场：房地产开发行业为主体，涉及房屋的开发建设、买卖、租赁等
• 三级市场：房地产服务行业为主体，包括房产的转让、互换、抵押、信托等

房地产交易类型

根据《城市房地产管理法》，房地产交易包括以下三种形式：

1. 房地产转让：通过买卖、赠与等合法方式将房地产权利转移给他人的行为
2. 房地产抵押：以房地产作为担保物进行的借贷行为
3. 房屋租赁：将房屋出租给他人使用的行为

商品房与经济适用房

商品房

• 由房地产开发公司投资建设，以盈利为目的，按市场规律经营
• 分为现房销售、期房预售、内销商品房、外销商品房
• 用途包括普通住宅、公寓、别墅等

经济适用房

• 国家统一计划建设的住宅，具有政策性
• 用地采用行政划拨，免收土地出让金
• 出售价格由政府指导，按保本微利原则确定

住宅类型

成套住宅

• 由卧室、起居室、厨房、卫生间等组成的供一户使用的房屋
• 按套统计，两户合用一套按一套统计，一户用多套按实际套数统计

花园式住宅

• 独院式平房或二、三层小楼，带有花园草坪和车库
• 建筑密度低，居住功能完备，装修豪华，适合高收入人群

跃层式住宅

• 占有上下两层楼面，分层布置卧室、起居室等
• 上下层通过户内独用小楼梯连接
• 优点：采光通风好，居住面积大，布局紧凑

复式住宅

• 一层中增建1.2米夹层，两层合计层高低于跃层式住宅
• 下层用于起居，上层用于休息和贮藏
• 上层床面仅能坐起，无法直立

其他房产类型

• 国有房产：归国家所有，包括直管产、自管产、军产
• 集体所有房产：城市集体所有制单位所有
• 涉外房产：中外合资、合作及外资企业、外国政府等投资建造或购买
• 其他房产：不属于以上类别的房屋，如所有权人不明的房屋、宗教寺庙等

特殊房产类型

• 已购公房（售后公房）：公有住房出售给个人后转为私有
• 单位产权房：产权属于单位的房屋
• 廉租房：只租不售，面向低收入群体
• 私房：个人或家庭自建或购买的住宅

二手房与尾房、烂尾房

• 二手房：已售出并再次交易的房屋，属于旧房
• 尾房：房地产项目销售达到80%后剩余的房屋，通常竞争力较低
• 烂尾房：因开发商资金不足、错误判断市场等导致无法继续建设的房屋

商业与公用设施用房

• 商业用房：用于商业和居民生活服务的房屋，如商店、饮食店、菜场等
• 公用设施用房：用于市政公用设施的房屋，如自来水站、污水处理厂、变电站等

保利投顾研究院简介

保利投顾研究院是保利集团旗下的专业房地产研究机构，致力于房地产市场走势、前沿热点、行业发展及企业战略的系统性研究和前瞻性研判。