2018-保利投顾研究院-初识房地产系列之造房须知-18页_5mb

初识房地产系列总结

核心内容概述

本文档介绍了房地产行业的基本概念、房屋建设流程、土地与建筑相关术语、房屋面积分类、住宅设计参数以及住宅区常见规划布局。内容涵盖从土地获取、房屋建设到销售与交付的全过程，同时明确了房地产市场中常用的专业术语及其定义。

房地产价格主要构成

房地产价格由土地出让金、房屋建设成本、开发费用、税费及利润等构成。其中，土地出让金是房地产开发中重要的资金来源，涉及三种情况：

1. 土地使用权首次出让时收取的价款；
2. 土地使用期满后续期时缴纳的费用；
3. 原行政划拨土地使用者进行有偿转让、出租、抵押等行为时需补交的费用。

房屋建设流程

商品房的生产过程包括以下阶段：

• 立项：项目规划与审批；
• 规划：确定建设方案与设计；
• 开工：正式动工；
• 建设：施工过程；
• 竣工验收：工程完工并通过验收；
• 销售：项目推向市场；
• 物业：交付后物业管理。

整个流程中，资金贯穿始终，是项目推进的关键。

房屋面积分类

建筑面积

• 指房屋外墙、柱、边脚以上各层的外围水平投影面积；
• 包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等；
• 层高需达到2.20米以上，且结构牢固。

套内面积

• 指房屋内部实际可使用的空间面积；
• 包括卧室、起居室、厨房、卫生间等；
• 内部楼梯、烟囱、通风道等也计入使用面积。

公摊面积

• 指为整栋楼服务的公共区域面积；
• 包括大堂、走廊、楼梯间、电梯井等；
• 不包括仓库、车库、人防工程等。

预测面积与实测面积

• 预测面积：期房销售时由测绘机构根据图纸和规范测算的面积，是预售合同的依据；
• 实测面积：房屋竣工后由测绘机构实地测量得出的面积，是产权登记和结算的最终依据；
• 两者差异一般控制在±1%~±2%以内，超过±3%可协商处理或终止合同。

住宅设计参数

建筑覆盖率（建筑密度）

• 建筑物基底面积与建设用地面积的比率（%）；
• 公式：$\sum$ 基底面积 / 用地面积 × 100%。

容积率

• 总建筑面积与建设用地面积的比率（%）；
• 公式：总建筑面积 / 总用地面积；
• 楼栋数 = 容积率 / 建筑密度。

绿地相关指标

• 绿地面积：可用于绿化种植的土地面积，不包括屋顶、垂直绿化；
• 绿地率：绿地面积与建设用地面积的比率（%）；
• 绿化覆盖率：绿化垂直投影面积与建设用地面积的比率（%），通常高于绿地率。

层高与净高

• 层高：下层楼板面到上层楼层面之间的距离；
• 净高：下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离；
• 公式：净高 = 层高 - 楼板厚度。

开间与进深

• 开间：房屋宽度，即两面墙定位轴线之间的距离，常用参数为2.1米、2.4米等；
• 进深：房屋长度，从前墙定位轴线到后墙定位轴线之间的距离，常用参数为3.0米、3.3米等；
• 进深不宜超过14米，否则影响室内通风与采光。

住宅区规划布局

常见的住宅区规划布局包括：

• 组团式（细胞核式）：住宅组团围绕中心绿地布局；
• 围合式：住宅围绕公共空间形成封闭式布局；
• 围合式 + 点式：围合式布局基础上加入点式住宅；
• 点式（短板式）：独立住宅，通常为高层建筑；
• 行列式（兵营式）：住宅按行列整齐排列；
• 点式 + 行列式：结合点式与行列式布局，形成多样化住宅形态。

土地与开发阶段

• 生地：未进行市政设施建设的土地；
• 熟地：具备法律手续、基础设施和土地平整，可直接施工的土地；
• 三通一平：通路、通水、通电、土地平整；
• 七通一平：在三通一平基础上增加通燃气、通热力、通通讯等。

保利投顾研究院

• 保利集团旗下的专业房地产研究机构；
• 致力于房地产市场研究、趋势分析与企业战略研判；
• 提供系统性的市场洞察与行业预测。

总结

本文档系统梳理了房地产行业中的关键概念与术语，包括土地出让金、房屋面积分类、建筑密度、容积率、绿地率、住宅设计参数及规划布局等。这些内容对于理解房地产开发流程、价格构成及住宅设计标准具有重要参考价值，是购房者、投资者及行业从业者必备的知识基础。