2018-华美立家-广安项目3期住宅市场调研报告（房地产）-51页_4mb

广安项目三期地块住宅调研报告总结

核心内容概述

本报告对广安市三期地块住宅项目进行综合调研分析，涵盖城市发展概况、地块分析、房地产市场现状及未来定位建议等内容。报告指出广安市作为四川省唯一的“川渝合作示范区”，与重庆主城区距离近，纳入重庆1小时经济圈，具备良好的区位优势和发展潜力。城市规划以“东跨——西进——南扩——北控——中优”为核心，推动城市多方位发展。房地产市场呈现供需两旺、区域价值凸显、竞争激烈等特征，同时存在产品同质化严重、市场容量瓶颈等问题。

城市发展概况

城市定位

• 广安市为四川唯一的“川渝合作示范区”，距离重庆主城区最近的地级市。
• 城市区位：东、南与重庆接壤，西与遂宁市、达州市相邻，北与南充市、达州市毗连。
• 辖区面积：6344平方公里，下辖2区、3县、1县级市。
• 城市规划：以“6+4+4”发展模式驱动，核心功能区面积1230平方公里，人口规模预计2030年达150万人。

城市规划

• 东跨：跨过渠江，发展为新经济增长极和生态居住区。
• 西进：开发枣山物流商贸园区，打造多功能物流园区。
• 南扩：南部土地开发良好，建设现代生态居住区。
• 北控：依托邓小平故居纪念园，打造生态、旅游、观光、休闲区。
• 中优：推进老城区改造，改善居住环境，打造滨江景观绿带。

城市经济

• 近五年GDP稳步增长，2016年达1078.6亿元，增速高于全国及全省。
• 人均GDP超过4700美元，住房市场由刚需向改善型过渡。
• 社会消费品零售总额呈上升趋势，2016年达419亿元，增速为1.45%。
• 人均可支配收入持续增长，2016年达28218元。

三期地块分析

区位与交通

• 三期地块位于广安市核心区域，交通便利，靠近动车站、客运枢纽站、公交总站。
• 城市向南发展，地块将成为未来城市发展新增长极。

块四至

• 地块位于广安市核心功能区，具体四至信息未详述，但位于城市规划重点区域。

周边配套

• 周边配套逐步完善，具备良好的生活与商业条件，但城北片区配套相对落后。

房地产市场分析

土地市场

• 供销趋势：2015-2016年土地新增供应稳定，成交量上涨47.08%，市场呈稳步上行趋势。
• 区域供销：2017年上半年，高新区土地成交总价位及均价最高，区域价值突出。
• 居住用地均价：高新区住宅土拍成交均价223.09万元/亩，居各区域之首。
• 枣山高新区：2016年成交商服、住宅用地53.26万方，同比增长70.11%，卖地收入约7亿元，同比增长51.52%。
• 协兴园区：土地以住宅为主，容积率较低，市场发展以别墅、洋房为主。

商品房市场

• 市场供销：2017年上半年，广安区商品房成交量达9795套，同比增长23.08%。
• 区域价格：枣山片区均价4000元/㎡，协兴园区均价5000元/㎡，城北片区均价4000元/㎡，城南片区均价4300元/㎡。
• 产品类型：以高层为主，产品同质化严重，洋房、别墅较少。
• 热销户型：90-110㎡三房为主，部分项目推出小三房及大平层。
• 库存情况：枣山市场库存约2627套，面积28.52万㎡，后期主要货源为皇家府邸、中迪国际社区、东阳国际帛楠城、时代天骄二期。

地块定位建议

建筑风格

• 建议采用品质型建筑风格，包括简欧风格和现代简约风格，突出项目高端定位。
• 可参考西班牙风格、ArtDeco建筑风格，以提升项目形象和附加值。

项目附加值

• 生态农居：通过大面积阳台、露台、赠送面积等设计，融入小型农作物种植，打造生态特色。
• 高端会所：建设会所式健身房、休闲娱乐区、恒温泳池、酒吧等设施，提升居住体验和项目价值。
• 地标式物业：打造广安地标式高端住宅，增强项目的吸引力和品牌效应。

经济初步测算

• 土地市场：供需平衡，房企拿地积极性高，溢价率和楼面价均创历史新高。
• 商品房市场：整体市场容量存在瓶颈，产品同质化严重，区域客户区域性界定较强。
• 市场前景：一二线城市政策收紧，利好广安楼市，未来发展前景看好。

关键信息总结

市场趋势

• 供需两旺，市场活跃，去库存趋势明显。
• 区域价值凸显，高新区为市场核心，协兴园区为洋房集中区。
• 房企拿地热情高涨，市场竞争激烈，价格波动性较大。

区域特性

• 刚需为主：市场以刚需为主流，产品同质化严重。
• 价格稳定：整体价格区间在3900-4400元/㎡，个别高品质项目价格偏高。
• 地缘性客群：客户主要集中在本地，辐射能力有限。

项目建议

• 品质型定位：提升建筑风格与设计，打造高端住宅。
• 生态附加值：结合生态农居，打造绿色、宜居社区。
• 高端会所：增加会所式设施，提升项目综合价值。

总结

广安市作为川渝合作示范区，具备良好的发展潜力。三期地块位于城市核心区域，交通便利，周边配套逐步完善，市场供需两旺，价格稳定。房地产市场以刚需为主，产品同质化严重，但高新区和协兴园区分别具备不同的市场定位和产品特色。建议项目采用高品质建筑风格，结合生态农居和高端会所等附加值，打造地标式高端住宅，提升市场竞争力和客户吸引力。