20220505-万联证券-房地产行业周观点_政治局会议明确_稳增长_预售资金监管或迎实质放松_18页

房地产行业周观点总结（04.25-05.01）

核心内容

在“稳增长”的宏观政策背景下，房地产行业基本面持续低迷，但边际改善政策仍在持续，预计后续仍会有较多利好政策出台，对房地产板块的市场表现持乐观态度。

主要观点

• 政策导向：中共中央政治局会议强调支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
• 市场表现：上周房地产板块小幅下跌 $0.96%$，表现略弱于沪深300指数（上涨 $0.07%$），但2022年以来房地产行业跌幅 $1.696%$，明显跑赢大盘。
• 个股分化：A股中，中交地产、南国置业、滨江集团等表现较好，而皇庭国际、泰禾集团、*ST绿景等跌幅较大；港股中，中梁控股、珠光控股、宝龙商业涨幅靠前，国瑞置业、佳源国际控股、绿景中国跌幅较大。
• 政策放松：多地放宽限购政策、上调公积金贷款额度、降低首付比例，如天津停止限价商品住房销售，沈阳将增值税免征年限由5年调整为2年，东莞取消新入户购房“双半年”限制。
• 土地市场：整体表现疲软，百城住宅类土地供应和成交面积同比大幅下降，但部分城市如杭州、深圳土拍热度有所回暖。

关键信息

政策动态

• 中央政策：4月29日政治局会议强调支持合理住房需求，优化预售资金监管。
• 央行举措：上海总行出台20条配套措施，重点支持首套、小户型、新市民购房信贷。
• 地方政策：
  • 天津、江苏淮安、芜湖、无锡、贵州黔南州、泸州、南阳等地调整公积金贷款额度。
  • 多地放宽限购，如沈阳、南京、中山、东莞等。
  • 东莞、佛山、中山等地推出购房补贴、消费券等刺激政策。

土地市场情况

• 供应与成交：4月25日-5月1日，百城住宅类土地供应和成交面积同比大幅下滑，但溢价率环比上升。
• 集中供地：
  • 杭州、天津、深圳完成首批地块出让，其中杭州和深圳热度较高，天津流拍率高达80%。
  • 杭州成交地块总金额达826.76亿元，平均溢价率6.40%，中央国企拿地金额占比显著。
  • 深圳8宗地块全部封顶成交，平均溢价率15%，华润以41.3亿元拿地金额居首。

销售情况

• 销售数据：30大中城市商品房销售四周滚动同比下滑54.8%，其中一线、二线、三线城市分别下滑62.03%、53.74%、51.25%。
• 区域表现：一线城市销售下滑幅度最大，三线城市次之，整体销售持续低迷。

融资情况

• 境内融资：4月境内融资金额1322.25亿元，同比下降。
• 境外融资：4月境外净融资额为-58.59亿美元，年初至今为-201.53亿美元。
• 重点公司融资：
  • 越秀地产获得300亿元授信额度。
  • 华发股份发行6.9亿元公司债。
  • 华润置地发行10亿元公司债。
  • 大悦城获得75亿元授信额度。
  • 中交地产发行30亿元公司债。

公司动态

• 战略合作：新世界中国与招商蛇口、越秀地产与华为签订战略合作协议。
• 公司公告：
  • 中南建设对两家合营公司提供10亿元担保。
  • 阳光城控股股东及一致行动人1.68亿股被司法冻结。
  • 蓝光发展控股股东3.15亿股将被司法处置。
  • 华润万象生活收购中南服务，价格暂提至24.85亿元。
  • 中国金茂收购西安鼓楼金茂酒店。

投资建议

• 推荐关注：
  • 基本面表现较好的物业管理公司。
  • 具有央企/国企背景的财务稳健型优质房企。
  • 拥有优质持有型物业或转型类企业，或有效形成“开发类+”的良性资金循环的房企。

风险提示

• 政策风险：政策力度不及预期可能影响市场表现。
• 基本面风险：行业基本面持续快速下行。
• 信用风险：部分房企可能面临信用风险超预期的问题。

投资评级

• 行业评级：强于大市，预计未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10%以上。
• 公司评级：
  • 买入：未来6个月内公司相对大盘涨幅15%以上。
  • 增持：未来6个月内公司相对大盘涨幅5%至15%。
  • 观望：未来6个月内公司相对大盘涨幅-5%至5%。
  • 卖出：未来6个月内公司相对大盘跌幅5%以上。

附录

• 数据来源：Wind、同花顺iFinD、好地网、观点网、金融界等。
• 分析师：潘云娇，执业证书编号：S0270522020001，电话：02032255210，邮箱：panyj@wlzq.com.cn。