中指－中国房地产2018总结＆2019展望－20181215－37页_5mb

中国房地产市场2018总结&2019展望总结

核心内容概述

2018年，中国房地产市场在政策调控、市场预期、价格波动、供求关系及企业策略等方面呈现出调整态势。2019年，市场将继续面临下行压力，但政策环境趋于稳定，行业整体将进入中低速增长阶段，企业需更加理性应对市场波动，调整策略以适应新的周期。

一、2018年市场形势总结

1. 政策：供需两侧精准调控，引导预期回归理性

• 2018年政策基调为“房子是用来住的，不是用来炒的”，调控政策持续深化，注重因城施策。
• 地方政府强化市场监管，抑制投机炒房，保障合理住房需求。
• 重点发展租赁市场和共有产权住房等保障性住房，增加有效供给。
• 调控政策效果逐步显现，市场预期趋于理性。

2. 价格：百城价格整体趋稳，三线城市涨幅回落明显

• 2018年三季度起部分城市房价出现调整，市场预期明显转变。
• 2018年1-11月，百城住宅均价同比上涨5.22%，环比涨幅为0.27%，部分城市出现下跌。
• 三线城市涨幅回落最明显，11月有21个三线城市价格环比下跌。
• 2019年，部分涨幅过大的城市将继续调整，热点城市二手房价率先变化，三四线城市上行动力趋弱。

3. 供求：供给增长、成交平稳，短期库存水平更趋合理

• 全国商品房销售面积同比增长1.4%，增速持续回落。
• 重点城市成交规模趋于稳定，三四线城市成交下降明显。
• 供应持续扩大，短期供不应求态势缓解，库存消化时间维持在9-10个月。
• 2019年市场将延续下行，房企面临业绩挑战。

4. 土地：推出和成交继续增长，热度明显下降，流拍突出

• 住宅用地推出面积同比增长25.4%，但成交楼面价同比下跌10.0%，溢价率下降。
• 2018年1-11月，全国住宅用地流拍宗数达700宗，总规划建筑面积为8534万平方米，为近年来峰值。
• 土地市场降温显著，部分城市调整出让条件以促进土地入市。

5. 企业：业绩保持增长、拿地放缓，强化现金流管理

• 品牌房企销售业绩稳步增长，碧桂园、恒大、万科等龙头企业销售金额保持高位。
• 拿地节奏放缓，品牌房企拿地金额占销售金额比重降至28.0%。
• 融资渠道收紧，企业资金承压，但龙头企业仍具优势。
• 企业加快推盘、积极营销，以提升去化率和资金周转效率。

二、2019年市场趋势展望

1. 行业环境：宏观维稳，微观灵活

• 宏观经济面临下行压力，中美贸易争端影响不确定，货币政策保持稳健中性。
• 若贸易争端缓解，经济有望平稳，否则可能进一步宽松。
• 实体经济流动性未明显改善，需加强货币政策传导机制。
• 房地产政策仍以稳为主，强调因城施策、理性调控和结构优化。

2. 市场趋势：市场逐步调整，投资、新开工增速回落至中低位水平

• 全国商品房销售面积预计下降5.0%~7.0%，一线城市稳中小幅回升。
• 二线城市分化显著，三四线城市面临较大下行压力。
• 新开工和投资增速预计维持在4.6%~6.6%和3.7%~5.7%之间。
• 房企投资趋于谨慎，销售回落将制约投资增长。

3. 关注点：探寻周期运行轨迹，理性应对市场波动

(1) 市场周期：明显延长、波动幅度趋向平缓

• 房地产市场周期延长，波动幅度减小，市场趋于理性。
• 2018年7月政策信号释放，市场预期转向，2019年将稳步下探，下半年可能触底。
• 市场将在稳中小幅波动，周期波动幅度相对缓和。

(2) 企业策略：聚焦主流市场精准布局，做好产品，积极营销实现稳健发展

• 企业需精准把握市场周期走势，聚焦主流市场需求。
• 提升产品品质和服务，满足刚需和改善型需求。
• 灵活定价、精准推盘，创新营销渠道以加快去化。
• 部分企业尝试多元化业务布局，如长租公寓、文化旅游等。

关键数据与趋势

总结

2018年房地产市场调控政策持续深化，市场预期回归理性，房价趋稳，库存水平更趋合理，企业策略更加注重现金流管理与产品优化。2019年，市场将延续调整趋势，政策环境趋于稳定，但经济下行压力犹存，房企需灵活应对市场波动，把握周期规律，聚焦主流市场与产品，积极营销以稳定销售规模，同时注意控制风险，优化布局，推动企业稳健发展。