20180823-辉立证券-置富产业信托-00778.HK-资产增值计画将提升盈利水准_5页_306kb

置富產業信託 (778.HK) 2018年上半年度總結

核心內容

置富產業信託（778.HK）在2018年上半年表現穩健，實現收入978.1百萬港元，同比增長2.2%，剔除出售和富薈的影響後增長4.2%。物業運營收入淨額達748.6百萬港元，增長3.0%（剔除影響後增長4.6%）。可供分派收益達到505.2百萬港元，增長3.7%，每基金單位分派為26.34港仙，同比上升3.2%，年化收益率達5.8%。

公司目前在香港經營管理16個商業物業，總估值為407.78億港元，按可比口径增值8%。公司積極推行資產增值計畫，以提升未來盈利能力，並通過出售和富薈（19.88億港元）和償還債務（11億港元）來改善財務結構。

主要觀點

• 業績穩定增長：置富產業信託上半年收入及淨收入均呈現穩步增長，顯示公司經營狀況良好。
• 出租表現優越：公司長期保持高出租率，2017年為98%，2018年上半年為96%，出租率的下降主要與置富嘉湖資產增值措施相關，預計未來將回歸正常水平。
• 租金調升：續租租金調升率達13.6%，每平方尺平均租金45.9港元，顯示租戶需求穩定。
• 租戶組合多元化：租金收入中60%以上來自日常必需品租戶，有助於收入的穩定性。
• 資產增值計畫：公司於2018年啟動置富嘉湖的資產增值計畫，預計2019年底前完成，將改善人流及引入更多互補性商戶，提升整體運營效率。
• 財務狀況穩健：公司償還了11億港元債務，當前資產負債比率為22.3%，實際借貸成本為2.72%，54%的利率成本已被對沖，有效緩解加息壓力。
• 估值與目標價：研究部給予目標價10.5港元，相當於淨資產折讓35%。公司具有較強的抗跌能力，且資產增值計畫有望成為未來增長新動力。

關鍵信息

結構化財務數據

資產增值計畫

• 置富嘉湖為公司最大物業，總面積66.5萬平方尺，2018年上半年收入佔總收入18.4%。
• 西座工程預計耗資1.5億港元，旨在改善人流、引入互補性商戶，提升運營效率。
• 資產增值計畫預計將進一步提升公司盈利水準。

出售和富薈

• 出售價格為19.88億港元，較原購入價增長3.1倍，較2017年11月估值高出88%。
• 交易於2018年2月完成，錄得收益約921百萬港元，資金用於償還債務及資產增值。

財務比率

估值與風險

• 目標價：10.5港元，預計有10%的上漲空間。
• 風險因素：包括加息導致債務成本上升，以及置富嘉湖資產增值計畫效果不及預期。

研究部評論

• 總回報與建議：根據 Phillip Securities 的評級系統，若總回報 >+20%，建議為「Buy」；若 +5% to +20%，建議為「Accumulate」。
• 評級標準：建議不完全依賴定量回報範疇，同時考量定性因素，如風險回報評估、市場情緒、股價上漲速度、是否有價格催化因素等。

公司資料

• 現價：HKD 9.42（截至8月21日）
• 市值：HKD 18,004百萬
• 52週最高/最低價：HKD 9.87 / HKD 9.01
• 主要股東：
  • CK Asset：27.59%
  • Schroder Inv Mgt：12.01%

結論

置富產業信託在2018年上半年表現優異，收入與淨收入均實現穩定增長。公司通過出售非核心資產和償還債務，改善財務結構，同時積極推進資產增值計畫以提升未來盈利能力。出租率雖略降，但租金調升及租戶組合多元化有助於收入穩定。研究部給予目標價10.5港元，預計未來仍有增長潛力，但需警惕利率上升及資產增值計畫成效不達預期的風險。