20260123-交银国际证券-置富产业信托-00778.HK-料出租率上升及降息抵消租金调整影响；维持买入_5页_352kb

中国香港房地产市场及置富产业信托分析总结

核心内容概述

置富产业信托（778 HK）作为中国香港房地产市场的重要参与者，其财务表现及市场前景受到多种因素的影响，包括出租率变化、利率波动、零售市场环境以及市场催化剂等。目前，置富产业信托的收盘价为港元5.04，目标价为港元5.92，潜在涨幅为+17.5%。分析员维持“买入”评级，认为其未来12个月的总回报将高于相关行业。

主要观点

• 出租率改善预期：随着资产提升工程完成，置富产业信托预计2025年下半年出租率将小幅改善。此外，组合内引入更多特色餐饮、新品牌及健身中心，有助于提升客流量并降低零售行业更新换代的影响。

• 零售市场回稳：受游客增加带动，核心区域及非必需品销售有所回稳。然而，必需品消费仍受到跨境电商影响，恢复较慢。部分超市租户因租金基数较高，在续租时可能面临较大压力。

• 借贷成本下降：约50%的负债为浮息负债，2025年HIBOR整体水平比2024年有所下降，有助于降低融资成本并部分抵消租金调整的影响。

• 收入与分派预测：由于零售市场仍需时间整固，分析员轻微下调了2025-2027年的收入及分派预测，但预计股票市场及房地产表现的改善将带来财富效应，并在中长期有助于稳定市场。2026年及2027年分派有望同比增长约1-2%。

• 股价催化剂：美联储可能进一步降息，将对置富产业信托的股价表现产生积极影响。此外，沪深港通的潜在纳入被视为未来12个月的关键催化剂。

• 财务数据：2025年预计收入为1,721百万港元，物业收益净额为1,232百万港元，净利润为632百万港元。每股账面值预计从13.14港元降至12.88港元，分派息率稳定在7%左右。

关键信息

财务预测（2023-2027）

分派预测（2023-2027）

财务比率（2023-2027）

市场表现

• 基金单位资料：
  • 52周高位：5.25港元
  • 52周低位：3.82港元
  • 市值：10,336.31百万港元
  • 日均成交量：1.97百万港元
  • 年初至今变化：+3.07%
  • 200天平均价：5.01港元

评级定义

• 个股评级：

  • 买入：预期个股未来12个月的总回报高于相关行业。
  • 中性：预期个股未来12个月的总回报与相关行业一致。
  • 活出：预期个股未来12个月的总回报低于相关行业。
  • 无评级：对于个股未来12个月的总回报与相关行业的比较，分析员并无确信观点。

• 行业评级：

  • 领先：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现相对于大盘标杆指数具吸引力。
  • 同步：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现与大盘标杆指数一致。
  • 落后：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现相对于大盘标杆指数不具吸引力。

分析员披露

• 分析员谢骐聪，CFA, FRM，未持有所评论公司的证券，亦未在报告发布前30日内交易或买卖相关证券。
• 分析员及其相关有联系者未担任相关公司的高级人员，亦未拥有相关公司的财务利益。
• 交银国际证券有限公司及/或其关联公司与多个公司存在投资银行业务关系，且持有部分公司的已发行股本逾1%。

免责声明

• 本报告为高度机密，仅限交银国际证券客户阅览。
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• 报告内容不构成任何投资建议，投资者应独立评估并考虑自身投资目标、财务状况及需要。

附注

• 香港市场的标杆指数为恒生综合指数，A股市场的标杆指数为MSCI中国A股指数，美国上市中概股的标杆指数为标普美国中概股50（美元）指数。
• 本报告以中英文书写，两种文本具同等效力，若存在矛盾则以英文版本为准。