20250110-交银国际证券-置富产业信托-00778.HK-估值洼地_多重利好驱动价值重估；首予买入评级_30页_7mb

置富产业信托研究报告摘要

评级与目标价

• 首次覆盖评级：买入
• 目标价：586港元（相比截至2024年12月11日的收盘价）
• 潜在涨幅空间：461%

关键假设：权益成本65%，长期增长20%，流动性折让20%，导致目标价比公允价值低30%。

投资亮点

1. 纳入沪深港通预计将收窄交易折让：中国证监会4月19日宣布房托纳入南向通，目前南向资金持有港地产10%流通股，约116天交易量，长期看好流动性提升。
2. 盈利前景稳定：尽管2024年分派下降，预期2025-2026年分派年均增长49%，将占港交所上半年地产指数第十位。
3. 估值洼地，息差优势突出：2025年股息率约9%，低于美国国债378个基点，现息差较历史水平低约11个标准差。

财务与估值

• 资产组合：98%位于香港，72%租金来自必需品行业（超市、生鲜等），物业组合稳固。
• 财务数据预测：
  • 2024年分派：3,630港仙（降100%）；2025年分派：3,770港仙（增长38%）
  • 预计出租率2024年稳步上升至95%，租金恢复增长。
• 估值模型：DDM模型计算公允价值837港元，折让30%后目标价586港元。

主要风险

1. 高度依赖香港市场波动：香港消费需求疲软，疫情影响餐饮、旅游类租金。
2. 利率风险：高联储利率增加融资成本，压制分派。
3. 商业地产拿地难题：潜在大型收购未果（如置富都会项目）。

分析师团队：谢骐聪，CFA，交银国际
报告日期：2024年12月