20260313-交银国际证券-置富产业信托-00778.HK-派息维持稳定；预期2026年后渐趋正面；维持买入_7页_340kb

中国香港房地产总结：置富产业信托 (778 HK)

核心内容

置富产业信托（778 HK）在2025年整体业绩表现符合预期，尽管面临本地消费模式转变及部分行业租金调整压力，但公司通过优化租户组合、提升资产价值以及利率下行带来的融资成本降低，成功维持了派息稳定。分析员对置富产业信托的未来表现持积极态度，认为其在2026年下半年后有望迎来更正面的发展。

主要观点

• 业绩表现稳定：2025年总收入为16.82亿港元，同比下降3.7%；物业收入净额为11.88亿港元，同比下降5.2%。但可供分派收入总额保持稳定，约为7.23亿港元。
• 派息维持稳定：2025年全年每基金单位分派为35.22港仙，按年温和下跌1.0%。按3月11日收市价5.04港元计算，隐含分派收益率约为7.0%。
• 出租率保持高位：2025年整体出租率为95.8%，其中13个商场出租率超过96%。完成的两个资产增值置换项目（华都大道及丽港城商场）出租率分别达到100%和96.0%，显示出资产优化成效显著。
• 租户组合优化：公司显著增加了餐饮、健身及体验式商户的比例，引入瑞幸咖啡、24/7Fitness等新品牌，有效带动人流并抵消了部分出境旅游对本地消费的影响。
• 融资成本下降：2025年融资成本同比下降14.4%至3.40亿港元，实际借贷成本由4.0%降至3.5%。公司维持50%的定息债务比率，资产负债率为26.9%，整体财务状况稳健。
• 未来展望积极：分析员预期2026年HIBOR进一步下降，有助于减低IRS到期的影响，从而维持每单位派息稳定。随着中国香港经济复苏和零售市场回暖，公司前景被看好，维持“买入”评级，目标价为5.92港元。

关键信息

• 2025年整体表现：收入微降，物业收入净额下降，但可供分派收入稳定。
• 出租率提升：得益于资产提升工程和租户组合优化，出租率显著提高。
• 资产增值项目成效：华都大道及丽港城商场出租率分别达到100%和96.0%。
• 财务稳健：资产负债率控制在26.9%，融资成本下降，定息债务比例维持50%。
• 派息与收益率：全年派息为35.22港仙，按年温和下跌1.0%，隐含分派收益率约7.0%。
• 评级与目标价：维持“买入”评级，目标价为5.92港元，潜在涨幅为16.5%。
• 股价催化剂：包括中国香港零售市场进一步好转、房地产信托或进入港股通名单、利率下行。

行业与公司评级

分析员披露

• 分析员及其相关联系人未在报告发布前30天内交易所评论的公司证券。
• 分析员及其相关联系人未担任所评论公司的高级人员。
• 分析员及其相关联系人未拥有所评论公司证券的财务利益。

免责声明

• 本报告为高度机密，仅限交银国际证券客户阅览。
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分析员评级定义

• 买入：预期个股未来12个月的总回报高于相关行业。
• 中性：预期个股未来12个月的总回报与相关行业一致。
• 活出：预期个股未来12个月的总回报低于相关行业。
• 无评级：分析员对个股未来12个月的总回报与相关行业的比较无确信观点。

行业评级定义

• 领先：预期所覆盖行业未来12个月的表现相对于大盘指数具吸引力。
• 同步：预期所覆盖行业未来12个月的表现与大盘指数一致。
• 落后：预期所覆盖行业未来12个月的表现相对于大盘指数不具吸引力。

香港市场标杆指数

• 恒生综合指数：用于衡量香港房地产行业表现。

总结

置富产业信托在2025年表现符合预期，尽管面临收入下降压力，但通过优化租户组合、提升资产价值及利率下行，成功维持派息稳定。公司出租率保持高位，资产增值项目成效显著，财务状况稳健，未来发展前景被看好，维持“买入”评级。