> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 中国香港房地产总结：置富产业信托 (778 HK) ## 核心内容 置富产业信托（778 HK）在2025年整体业绩表现符合预期，尽管面临本地消费模式转变及部分行业租金调整压力，但公司通过优化租户组合、提升资产价值以及利率下行带来的融资成本降低，成功维持了派息稳定。分析员对置富产业信托的未来表现持积极态度，认为其在2026年下半年后有望迎来更正面的发展。 ## 主要观点 - **业绩表现稳定**：2025年总收入为16.82亿港元，同比下降3.7%；物业收入净额为11.88亿港元，同比下降5.2%。但可供分派收入总额保持稳定，约为7.23亿港元。 - **派息维持稳定**：2025年全年每基金单位分派为35.22港仙，按年温和下跌1.0%。按3月11日收市价5.04港元计算，隐含分派收益率约为7.0%。 - **出租率保持高位**：2025年整体出租率为95.8%，其中13个商场出租率超过96%。完成的两个资产增值置换项目（华都大道及丽港城商场）出租率分别达到100%和96.0%，显示出资产优化成效显著。 - **租户组合优化**：公司显著增加了餐饮、健身及体验式商户的比例，引入瑞幸咖啡、24/7Fitness等新品牌，有效带动人流并抵消了部分出境旅游对本地消费的影响。 - **融资成本下降**：2025年融资成本同比下降14.4%至3.40亿港元，实际借贷成本由4.0%降至3.5%。公司维持50%的定息债务比率，资产负债率为26.9%，整体财务状况稳健。 - **未来展望积极**：分析员预期2026年HIBOR进一步下降，有助于减低IRS到期的影响，从而维持每单位派息稳定。随着中国香港经济复苏和零售市场回暖，公司前景被看好，维持“买入”评级，目标价为5.92港元。 ## 关键信息 - **2025年整体表现**：收入微降，物业收入净额下降，但可供分派收入稳定。 - **出租率提升**：得益于资产提升工程和租户组合优化，出租率显著提高。 - **资产增值项目成效**：华都大道及丽港城商场出租率分别达到100%和96.0%。 - **财务稳健**：资产负债率控制在26.9%，融资成本下降，定息债务比例维持50%。 - **派息与收益率**：全年派息为35.22港仙，按年温和下跌1.0%，隐含分派收益率约7.0%。 - **评级与目标价**：维持“买入”评级，目标价为5.92港元，潜在涨幅为16.5%。 - **股价催化剂**：包括中国香港零售市场进一步好转、房地产信托或进入港股通名单、利率下行。 ## 行业与公司评级 | 股票代码 | 公司名称 | 评级 | 收盘价 | 目标价 | 潜在涨幅 | 评级发表日期 | 子行业 | |----------|----------------|------|--------|--------|----------|--------------|----------------| | 778 HK | 置富产业信托 | 买入 | 5.08 | 5.92 | 16.5% | 2025年09月01日 | 香港房地产 | | 17 HK | 新世界发展 | 买入 | 9.45 | 11.96 | 26.6% | 2026年03月11日 | 香港房地产 | | 16 HK | 新鸿基地产 | 买入 | 133.40 | 111.70 | -16.3% | 2025年11月27日 | 香港房地产 | | 823 HK | 领展房托 | 买入 | 37.30 | 45.70 | 22.5% | 2025年11月21日 | 香港房地产 | | 12 HK | 恒基地产 | 买入 | 31.14 | 32.68 | 4.9% | 2025年09月19日 | 香港房地产 | | 659 HK | 周大福创建 | 买入 | 8.73 | 10.60 | 21.4% | 2026年03月04日 | 基建与物流 | | 2191 HK | 顺丰房托 | 买入 | 2.80 | 3.84 | 37.1% | 2025年03月25日 | 物流房地产 | | 3319 HK | 雅生活服务 | 中性 | 2.07 | 3.20 | 54.6% | 2025年08月29日 | 物业服务 | | 3383 HK | 雅居乐集团 | 买入 | 0.28 | 1.16 | 321.8% | 2023年12月01日 | 内地房地产 | ## 分析员披露 - 分析员及其相关联系人未在报告发布前30天内交易所评论的公司证券。 - 分析员及其相关联系人未担任所评论公司的高级人员。 - 分析员及其相关联系人未拥有所评论公司证券的财务利益。 ## 免责声明 - 本报告为高度机密，仅限交银国际证券客户阅览。 - 未经书面同意，不得复制、储存或分发本报告内容。 - 本报告不构成投资建议，投资者应独立评估信息，咨询专业顾问。 - 本报告不适用于所有司法管辖区或国家，部分地区可能违反当地法律。 ## 分析员评级定义 - **买入**：预期个股未来12个月的总回报高于相关行业。 - **中性**：预期个股未来12个月的总回报与相关行业一致。 - **活出**：预期个股未来12个月的总回报低于相关行业。 - **无评级**：分析员对个股未来12个月的总回报与相关行业的比较无确信观点。 ## 行业评级定义 - **领先**：预期所覆盖行业未来12个月的表现相对于大盘指数具吸引力。 - **同步**：预期所覆盖行业未来12个月的表现与大盘指数一致。 - **落后**：预期所覆盖行业未来12个月的表现相对于大盘指数不具吸引力。 ## 香港市场标杆指数 - **恒生综合指数**：用于衡量香港房地产行业表现。 ## 总结 置富产业信托在2025年表现符合预期，尽管面临收入下降压力，但通过优化租户组合、提升资产价值及利率下行，成功维持派息稳定。公司出租率保持高位，资产增值项目成效显著，财务状况稳健，未来发展前景被看好，维持“买入”评级。