20220331-东吴证券-房地产行业点评报告_地产政策仍存在较高改善预期_2页_454kb

房地产行业点评报告总结

核心内容概述

本报告分析了2022年房地产行业政策环境及市场走势，指出当前地产政策仍存在较高的改善预期，政策放松力度持续增强，但市场信心尚未完全恢复，整体房地产市场仍处于调整阶段。

主要观点

1. 地方调控政策持续松绑

• 政策范围扩大：自2022年以来，全国近60个城市放松房地产调控政策，从三四线城市扩展至热点二线城市。
• 政策类型多样：包括降低首付比例、下调贷款利率、加大人才吸引、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等。
• 一线政策动作有限：北上广深等一线城市主要跟随LPR下调房贷利率，政策放松力度相对较小。
• 政策力度分级：
  • 高力度：7个一二线、6个三线城市，以利率下调为主；
  • 中力度：7个二线、7个三线城市，主要放松公积金贷款条件；
  • 低力度：5个二线城市、14个三四线城市，以公积金贷款条件、额度调整、购房补贴为主。

2. 房地产对经济的重要性

• GDP占比：2020年房地产及其产业链占我国GDP的16%。
• 固定资产投资占比：2020年房地产开发投资占固定资产投资的27.3%。
• 地方财政依赖：2020年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入的37.6%。
• 稳经济需稳地产：房地产是经济的重要支柱，政策放松有助于实现全年5.5%左右的经济增长目标。

3. 当前房地产市场形势

• 需求端疲软：居民购房热情不足，二手房市场受限贷限购政策影响较大。
• 供给端风险未消：房企信用风险仍在恶化，影响新房供给和市场信心。
• 政策效果有限：当前政策放松尚不足以提振市场，需进一步加强。
• 市场底尚未显现：房地产市场仍处于政策暖风与信心不足的博弈期。

4. 投资建议

• 短期关注保障性租赁住房：2022年政策重点在于增加保障性租赁住房供给。
• 中长期看好龙头房企：随着部分风险房企收缩，行业格局将优化，具备融资、运营和流动性优势的龙头企业有望提升市场份额。
• 推荐企业：保利发展、万科A、招商蛇口、中国海外发展、我爱我家等在租赁住宅领域布局较早且信用较高的企业。

关键信息

• 政策放松趋势：地方政策持续松绑，热点城市政策力度较强。
• 经济与政策关联：房地产对GDP和地方财政贡献显著，政策调整旨在稳定经济。
• 市场信心不足：居民购房意愿低，房企债务风险未完全缓解。
• 投资方向：短期关注政策导向型项目，中长期关注行业龙头。

风险提示

• 房地产调控政策放宽不及预期；
• 行业下行持续，销售不及预期；
• 行业信用风险持续蔓延；
• 疫情反复，影响市场发展。

报告发布信息

• 发布日期：2022年03月31日
• 分析师：黄诗涛（S0600521120004）
• 研究助理：白学松（S0600121050013）
• 机构名称：东吴证券股份有限公司
• 地址：苏州工业园区星阳街5号
• 邮政编码：215021
• 传真：（0512）62938527
• 公司网址：http://www.dwzq.com.cn

投资评级标准

• 公司投资评级：

  • 买入：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘在15%以上；
  • 增持：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘介于5%与15%之间；
  • 中性：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘介于-5%与5%之间；
  • 减持：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘介于-15%与-5%之间；
  • 卖出：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘在-15%以下。

• 行业投资评级：

  • 增持：预期未来6个月内，行业指数相对强于大盘5%以上；
  • 中性：预期未来6个月内，行业指数相对大盘-5%与5%之间；
  • 减持：预期未来6个月内，行业指数相对弱于大盘5%以上。